GRZEGORZ GRABOWSKI, WYNAJMISTRZ – CZY I KIEDY MUSIMY ROZLICZAĆ WYNAJEM MIESZKAŃ POPRZEZ DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ?

Dlaczego to pytanie jest tak ważne?

Rozliczanie wynajmu mieszkań w ramach tzw. najmu prywatnego jest często bardziej atrakcyjnym rozwiązaniem. Na właścicielach mieszkań ciąży wtedy mniej obowiązków niż w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej. Nie trzeba rejestrować firmy, opłacać składek ZUS ani prowadzić formalnej księgowości. Najważniejszą jednak motywacją do rozliczania się w ramach najmu prywatnego do 2020 roku był fakt, że tylko w ramach najmu prywatnego można było rozliczać podatek od przychodu ryczałtem (8,5% i 12,5% od nadwyżki przychodu ponad 100 tysięcy zł). W wielu przypadkach ryczałt, będący też najprostszą formą opodatkowania, zapewniał dużo niższy podatek (najczęściej w przypadku wynajmu mieszkań nowych i kupowanych za gotówkę). Do 2020 roku rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej wiązało się z wyborem między skalą podatkową (17%/32% od dochodu), a podatkiem liniowym (19% od dochodu), co dla wielu wynajmujących oznaczało, oprócz ww. dodatkowych obowiązków, po prostu wyższy podatek do zapłacenia.

Definicję działalności gospodarczej można znaleźć w co najmniej kilku ustawach. Z podatkowego punktu widzenia najbardziej istotna jest jednak definicja zawarta w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, która mówi, że działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.

Wynajem w większości przypadków spełnia prawie wszystkie kryteria definicji działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, nawet jeśli wynajmuje się tylko jedno mieszkanie. Jest działalnością zarobkową (usługa świadczona jest dla zysku, mimo że nie zawsze go osiągamy), polega na wykorzystywaniu rzeczy (mieszkań) oraz wartości niematerialnych i prawnych (spółdzielczych własnościowych praw do lokalu), we własnym imieniu (właściciele wynajmowanych mieszkań), w sposób zorganizowany (działania właścicieli są przecież najczęściej zaplanowane i zorganizowane) i ciągły (z punktu widzenia właścicieli bardzo ważne jest, żeby najem był długotrwały i bez pustostanów).

Z drugiej strony, w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych najem zdefiniowany jest jako odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów: „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa […] z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą", a wymieniona wyżej definicja działalności gospodarczej zawiera sformułowanie: „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9" (art. 10 ust. 1 pkt 6 określa najem jako odrębne źródło przychodów).

Wydaje się zatem, że zakwalifikowanie przychodów z najmu do działalności gospodarczej lub do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem prywatny, zależy od podatnika. Jeśli zarejestruje on firmę, której przedmiotem działalności stanie się najem, będzie zawierał umowy najmu w ramach tej firmy, a wynajmowane mieszkania zostaną z nią powiązane, przychody z najmu powinny być rozliczane w sposób właściwy dla działalności gospodarczej. W przeciwnym razie może potraktować przychody z najmu jako odrębne źródło przychodów. Takie spojrzenie na tę sprawę potwierdza wiele indywidualnych interpretacji, a także wyroków sądów.

Niestety, fiskus bardzo często ma inne zdanie tj. twierdzi, że nie zawsze to od decyzji podatnika zależy, czy przychody z najmu będą rozliczane w ramach najmu prywatnego czy też w ramach działalności gospodarczej. Fiskus twierdzi, że każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie i z uwagi na złożoność stanów faktycznych nie można zdefiniować ogólnych wskazówek, które odnosiłyby się do sytuacji wszystkich podatników. Od wielu lat nie mamy więc obiektywnych kryteriów oceny, kiedy najem spełnia przesłanki uznania go za działalność a fiskus w każdym przypadku może inaczej go potraktować. Co gorsza, często w podobnych stanach faktycznych fiskus wydaje inne interpretacje.

Jednak w przeanalizowanych przeze mnie interpretacjach, fiskus kierował się pewnymi kryteriami. Podjąłem więc próbę stworzenia listy tych kryteriów, które mogą być brane pod uwagę podczas oceniania czy dany najem prywatny spełnia warunki uznania go za działalność gospodarczą w kontekście ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oczywiście, muszę tu powtórzyć za fiskusem, że każdy przypadek jest inny i poniższa lista kryteriów nie jest niepodważalna. Co więcej, nie gwarantuję, że fiskus nie będzie miał innego zdania na temat danego najmu. Poniża lista ma tylko pomóc podjąć decyzję – ale ostatecznie, każdy podejmuje ją na własną odpowiedzialność.

Według mnie przesłanki mogą być następujące (zostały ułożone w kolejności istotności, czyli na początku te, które są moim zdaniem najbardziej znaczące):

Liczba wynajmowanych nieruchomości – im ich więcej, tym większe prawdopodobieństwo, że najem zostanie uznany za działalność gospodarczą,

Liczba umów najmu, która może być większa niż liczba nieruchomości, np. gdy mieszkanie jest wynajmowane na pokoje (czyli każdy pokój osobno innemu najemcy), ale może być także mniejsza niż liczba nieruchomości, gdy kilka nieruchomości jest wynajmowanych jednemu podmiotowi, np. na potrzeby świadczenia usług zakwaterowania albo podnajmu na cele mieszkaniowe,

Przychody roczne z najmu – im większe, tym wyższe prawdopodobieństwo, że najem zostanie uznany za działalność gospodarczą (aczkolwiek analiza przychodów stosunkowo rzadko występowała w interpretacjach),

Sposób i pierwotny cel wejścia w posiadanie nieruchomości – inaczej wygląda sytuacja, gdy wynajmowane nieruchomości zostały odziedziczone lub otrzymane w darowiźnie, albo kupione na swoje potrzeby, a inaczej, gdy były regularnie kupowane w celach inwestycyjnych,

Główne źródło utrzymania – w przypadku, gdy świadczenie usług wynajmu jest tylko dodatkiem do dochodów, np. z umowy o pracę, jest mniejsze prawdopodobieństwo, że zostanie uznane za działalność gospodarczą, niż gdy najem stanowi główne źródło utrzymania,

Kto zarządza najmem? – gdy zarządzanie najmem zostało zlecone profesjonalnej firmie i właściciel nie zajmuje się nim osobiście, prawdopodobieństwo uznania najmu za działalność jest mniejsze, niż gdy właściciel zajmuje się nim samodzielnie (mimo tego, że w niektórych interpretacjach fiskus rozumował odwrotnie),

Dążenie do profesjonalizmu, czyli to, jak bardzo profesjonalnie podchodzi się do swojego najmu, tj. czy są procedury, czy korzysta się z systemów online do zarządzania, chodzi na szkolenia z nieruchomości,

Plany inwestycyjne – w sytuacji, gdy właściciel planuje kupować kolejne nieruchomości na wynajem, na pewno bardziej wygląda to na działalność (aczkolwiek w niektórych wyrokach sąd, zgodnie z logiką, stwierdził, że liczy się stan aktualny, a nie plany podatnika, które nie muszą przecież dojść do skutku),

Czy jesteś z „branży", czyli czy wynajmujący pracuje lub prowadzi biznes w branży nieruchomości – fakt, że np. pracuje się jako agent albo prowadzi biuro nieruchomości lub robi podnajem/handel mieszkaniami może być wykorzystany przeciwko podatnikowi, który będzie przekonywał, że jego najem to nie jest działalność gospodarcza.

Na podstawie powyższych kryteriów można próbować ocenić, jak bardzo nasz najem spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą (plik Excel ułatwiający to zadanie można uzyskać na stronie LINK TUTAJ). Na tej podstawie musimy sami podjąć decyzję. W trakcie podejmowania tej decyzji warto jeszcze wziąć pod uwagę ryzyko, jakie ponosimy, rozliczając prywatnie najem, który fiskus może potem uznać za działalność gospodarczą.

Trzeba tu wziąć pod uwagę:
ewentualne zaległości w podatku dochodowym;
ewentualne zaległości w składkach ZUS;
sankcje wynikające z prowadzenia działalności bez jej zarejestrowania

W niektórych przypadkach konsekwencje takiej sytuacji (gdy rozliczamy prywatnie najem spełniający przesłanki uznania go za działalność) mogą nie być duże np. gdy podatek rozliczany prywatnie będzie podobny do tego rozliczanego w ramach działalności (wtedy nie będziemy mieli zaległości podatkowych).

W niektórych przypadkach możemy też nie mieć dużych zaległości w składkach ZUS, bo np. płaci je za nas już nasz pracodawca (wtedy czekają nas ewentualnie do spłaty wyłącznie niewielkie zaległości w składkach zdrowotnych) albo płacimy sami w ramach działalności gospodarczej (wtedy zaległości w ZUS w ogóle nie wystąpią).

Są też sytuacje, kiedy pytanie, czy nasz najem jest działalnością gospodarczą, jest bezprzedmiotowe, bo sami chcemy rozliczać go w ramach działalności. Kiedy? Gdy ten najem, ze względu na wysoką amortyzację i odsetki od kredytu generuje księgową stratę (tzw. tarczę podatkową) i wciągnięcie tego najmu do naszej działalności pozwoli nam tę stratę wykorzystać do zmniejszenia dochodu generowanego przez inne aktywności w naszej firmie. Innym przykładem, gdy możemy ewentualnie dobrowolnie „wciągnąć" najem do działalności, jest sytuacja, gdy dodatkowy przychód i dochód z tego najmu w działalności pozwoli nam zbudować naszą zdolność kredytową.

29/06/2020

Więcej informacji na wyżej opisany temat, a także na temat rozliczania najmu, znajdziesz w mojej książce „Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami. Poradnik w 100% praktyczny", dostępnej pod adresem: podatekodwynajmu.pl