bezpłatna konsultacja
vlog
książka
kurs
Blog

RUPERT ALEKSIEJUK – PORADNIK POCZĄTKUJĄCEGO INWESTORA; JAK OCENIĆ, ILE ZAROBIĘ NA MIESZKANIU NA WYNAJEM?

Mieszkanie na wynajem to zawsze świetna inwestycja – takie słowa słyszałeś na pewno wielokrotnie. Ale czy, aby na pewno zawsze? Istnieją pewne konkretne aspekty, które warunkują ile i czy w ogóle zarobisz na wynajmie danej nieruchomości. Weźmy je zatem pod lupę i oceńmy, na co należy zwrócić szczególną uwagę, żeby skutecznie zarabiać na wynajmie w każdych czasach.
Jako inwestor w nieruchomości oraz osoba, która pomaga innym pasywnie i bezpiecznie ulokować swój kapitał w mieszkaniach na wynajem, chcę wyraźnie powiedzieć, że na mieszkaniu na wynajem można nie tylko zarobić, ale również stracić. Zgadza się, nie przesłyszałeś się i sam na własne oczy widziałem takie przypadki zarówno u niedoświadczonych w najmie właścicieli, jak i u początkujących inwestorów. Straty wynikają zazwyczaj z błędnego podejścia do biznesu jakim jest najem mieszkania oraz przekłamań dotyczących nieruchomości, które wciąż obecne są w obiegowych opiniach na rynku. Zatem co gwarantuje, że na danym mieszkaniu na wynajem zarobimy? Jak oszacować dochód i co ma na niego największy wpływ? Ten artykuł pomoże odpowiedzieć Ci na te pytania. Na początek zacznijmy od samej koncepcji, pomysłu, który zrodził się w naszej głowie. Jaka ma być nasza nieruchomość na wynajem, czy myślimy o kawalerce, mieszkaniu dwupokojowym, wielopokojowym czy mikrokawalerkach? Jest to o tyle istotne, ponieważ każdy powyższy typ mieszkania wiąże się zazwyczaj z innymi dochodami oraz innymi wyzwaniami bieżącymi. Jest to w prostej linii związane z ilością pokoi, które będziemy oferowali przyszłym najemcom, a w istocie ilością konkretnych wydzielonych powierzchni przeznaczonych dla lokatorów.
Weźmy na warsztat rozkładowe mieszkanie 73m2 na warszawskiej bliskiej Woli. Przy odpowiednim jego układzie, jesteśmy w stanie przygotować w nim 6 pokoi na wynajem, gdzie stawka najmu za każdy z nich wynosić będzie 1050 zł. Możemy również podzielić to mieszkanie na dwa mniejsze lokale dwupokojowe, gdzie przychód z każdego z nich można szacować na poziomie 2750 zł. Możemy w końcu wydzielić z niego 3 mikrokawalerki, które dadzą nam przybliżony przychód w wysokości 1800 zł za każdą. Założenia są szacunkowe i nie zawierają kosztów mediów, natomiast zadaniem tych przykładów jest przybliżenie różnic w przychodzie. Zwróćmy uwagę, że każdy z typów mieszkań wiąże się z kompletnie innym podejściem do remontu i przystosowania mieszkania do wynajmu. Ponieważ z racji skali zmian mówimy tu raczej o remoncie generalnym, jasną wizję mieszkania powinniśmy mieć nie tyle przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, a już na etapie poszukiwania /oglądania nieruchomości.
Mówiąc o etapie poszukiwania mieszkania na wynajem, koniecznie wspomnieć należy o lokalizacji. Słyszałeś zapewne co jest najważniejsze przy wyborze nieruchomości: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja! Słynna zasada 3L dotyczy lokalizacji w danym kraju, lokalizacji w danym mieście oraz lokalizacji na danej ulicy lub w ramach konkretnego budynku. Dlaczego jest tak ważna? Ponieważ bezpośrednio wpływa na zainteresowanie danym mieszkaniem oraz generuje konkretną grupę docelową Twoich klientów. Zgadza się, wynika z tego, że jeszcze przed zakupem nieruchomości jesteś w stanie dość precyzyjnie określić czy dana nieruchomość będzie cieszyła się popularnością wśród rodzin, osób pracujących, osób z zagranicy czy na studentach kończąc. Oczywiście wpływa to na przewidywania dotyczące zysków z wynajmu. Przypomina mi się mieszkanie na warszawskiej Pradze Północ, które pomimo świetnego standardu nie cieszyło się dużym zainteresowaniem właśnie z powodu nieatrakcyjnego otoczenia i położenia na mapie stolicy.
Sam standard mieszkania rozumieć należy dwojako, wyróżniam tutaj etap remontu, gdzie ważna jest zarówno jakość materiałów jak i wykończenie oraz wyposażenie mieszkania meblami i sprzętami. Remont – ten generalny na początku – nadaje ton i charakter, wpływa bowiem na stan techniczny całego mieszkania. Im nieruchomość jest bardziej przemyślana, jeżeli chodzi o jej układ, podział i funkcjonalność tym łatwiej będzie nam później odpowiednio ją wyposażyć. W tym celu pamiętajmy, aby każdy remont przeprowadzać ze sprawdzoną ekipę remontową w oparciu o rzuty „przed i po" najlepiej wraz z wyposażeniem oraz kosztorys. Jeżeli odpowiednio zadbamy o ten aspekt, zaoszczędzimy na czasie i szybciej będziemy mogli czerpać zyski z najmu. Dzięki odpowiedniemu wyposażeniu zadbajmy z kolei, aby pomieszczenia były atrakcyjne i przyciągały zainteresowanych wyróżniającymi się zdjęciami w ogłoszeniach. Im lepiej wykonany remont, im wyższej jakości wykończenie, materiały, meble, sprzęty tym przeważnie bardziej komfortowa będzie późniejsza obsługa bieżąca. Pamiętajmy, że sam fakt, posiadania ładnego mieszkania nie przekłada się automatycznie na zainteresowanie nim, dlatego warto zainwestować w profesjonalny home-staging, sesję zdjęciową, spacer wirtualny czy płatne promowanie ogłoszenia. Owszem to kosztuje, ale zazwyczaj dość szybko zwraca się z nawiązką, pozwalając maksymalizować zyski z wynajmu.
Nawiązując do zysków z wynajmu – warto odpowiedzieć sobie na pytanie kto będzie w ogóle się tym zajmował? Czy jesteśmy zdecydowani sami zarządzać danym mieszkaniem, czy z kolei planujemy oddać je w opiekę firmie zarządzającej, a jeżeli tak czy interesuje nas gwarancja zysku czy wolimy zarobić więcej, ale przy większym ryzyku własnym? To ważna kwestia, na którą odpowiedź warto znać jeszcze przed podejściem do inwestycji, niezależnie czy otrzymaliśmy mieszkanie w spadku, czy chcemy dopiero szukać okazji na rynku. Istnieją bowiem firmy, które nie tylko znajdą odpowiednie mieszkanie według ustalonych wytycznych, ale również odciążą inwestora/ właściciela przy procesie negocjacji, remontu i późniejszej bieżącej opieki, tak że w efekcie rolą właściciela będzie jedynie dbanie o comiesięczny przelew. Takie rozwiązanie wiąże się oczywiście z dodatkowym kosztem, natomiast wielokrotnie przekonałem się, że profesjonalizm i doświadczenie firmy zarządzającej mogą zagwarantować właścicielowi większy dochód niż w wypadku działania na własną rękę. Ważnym aspektem jest również czas, który właściciel (lub ktoś inny) poświęci na zarządzanie mieszkaniem. Na rynku panuje bowiem mit tzw. dochodu pasywnego. Opieka nad nieruchomością to praca oraz obowiązki, które ktoś musi wykonywać i albo jest to właściciel, albo ktoś, kto działa w jego imieniu zajmując się naprawami bieżącymi, szukaniem, weryfikacją i wymianami najemców, rozwiązywaniem ich problemów etc. Niezależnie od tego kto to będzie, warto pochylić się nad umową najmu, która powinna chronić i nieruchomość, i właściciela. Zarabianie na wynajmie to bowiem przede wszystkim unikanie strat, które w wypadku złego zabezpieczania w formie odpowiednich zapisów umowy mogą pojawić się dość szybko.
Wróćmy jeszcze do etapu planowania. Decydując się na mieszkanie na wynajem, potrzebujemy klarownie określić sposób finansowania inwestycji. Kupujemy za gotówkę, czy korzystamy z dźwigni finansowej w postaci kredytu hipotecznego? Jeżeli kupujemy za gotówkę - chcąc mieć lepsze możliwości negocjacyjne ze zbywcą - czy decydujemy się potem na refinansowanie poniesionych kosztów? Z kolei jeżeli kupujemy nieruchomość w kredycie, powinniśmy go nadpłacać czy też nie? Pamiętajmy, że liczenie zyskowności z najmu wygląda zgoła inaczej, jeżeli w grę wchodzi gotówka. W wypadku kredytu wszystko zależy od obranej przez nas strategii kredytowej. W tym celu warto poradzić się doświadczonego eksperta kredytowego, a przedtem zapoznać się z pozycją „Tajna Broń Kredytobiorcy", autorstwa Ronalda Szczepankiewicza. Będąc w tematyce finansów równie ważny jest biegły księgowy/doradca podatkowy w kwestii optymalizacji podatkowej (zwróć uwagę na biuro podatkowe Wynajmistrz).
Zarobić na mieszkaniu na wynajem możemy także od razu przy samym jego zakupie. Stanie się tak, jeżeli: - kupimy nieruchomość wyraźnie poniżej wartości rynkowej z racji niskiej kwoty ofertowej (zapoznaj się ze stroną Moniter.pl), - przeprowadzimy owocne negocjacje (z tego miejsca polecam książki Wojtka Woźniczki), - zauważymy ukryty potencjał nieruchomości, który pozwoli nam zwiększyć jej wartość oraz mądrze przeprowadzimy remont (pozycja obowiązkowa „Remonty" – Izabela Hryniewicz, Jeremiasz Gorzędowski).
Mimo wszystko nawet jeżeli trafiliśmy na okazję dekady (która cytując za Piotrem Hryniewiczem zdarza się co tydzień  ), pamiętajmy, aby zawsze przed zakupem nieruchomości wykonać jej operat szacunkowy. To niezależna opinia autorska rzeczoznawcy majątkowego poświadczająca o wartości nieruchomości, co powinno utwierdzić nas w decyzji o zakupie lub nas od niej odwieźć. W tym artykule przedstawiłem i opisałem kilka kluczowych aspektów, na które warto zwrócić szczególną uwagę w kontekście zarabiania z wynajmu mieszkania. Pamiętaj jednak, że nawet jeżeli w tym momencie Twoja nieruchomość nie generuje zadawalającego Cię dochodu, nie znaczy to, że nie można nic na to poradzić. Z każdej sytuacji jest wyjście, należy je tylko znaleźć. Być może po przeczytaniu tego tekstu już wiesz, gdzie popełniłeś błąd i jesteś w stanie dość łatwo samemu zmaksymalizować zyski z wynajmu, a być może potrzebujesz w tym celu wsparcia i rady. Nie ma dwóch takich samych sytuacji i często nawet dosyć oczywiste kwestie dla doświadczonych inwestorów/ właścicieli wcale nie prezentują się tak samo osobom, dla których wynajem jest zajęciem pobocznym. To zupełnie normalne i zrozumiałe. Każdy przecież jest specjalistą w swojej dziedzinie i zna się po prostu na innych rzeczach. Z tego powodu zachęcam Cię do kontaktu ze mną. Podczas bezpłatnych konsultacji, chętnie odpowiem na Twoje pytania, doradzę i postaram się pomóc. Do zobaczenia / do usłyszenia! :)
RUPERT.ALEKSIEJUK@rmkredyty.pl

PS. Jeżeli masz pytania do Ruperta lub chciałbyś zainwestować w nieruchomości i potrzebujesz wsparcia, ZACHĘCAMY DO KONTAKTU!
Rupert Aleksiejuk 26/10/2020