bezpłatna konsultacja
vlog
książka
kurs
Blog

RUPERT ALEKSIEJUK - Mieszkanie wielopokojowe - zyskasz czy stracisz w 2022 roku?

Sezon najmu 2021 za nami. W moim przypadku zakończył się dokładnie 8 października, chociaż wiem, że niektóre firmy zarządzające nieruchomościami już 30 września chwaliły się 100% wynajęciem lokali, inne zaś dopiero w listopadzie wynajęły swoje ostatnie wolne pokoje. Każda kampania wrześniowa - jak zwykło się nazywać okres sierpniowo-wrześniowy na rynku najmu – wygląda dość podobnie, choć w zeszłym roku pandemia koronawirusa wywołała na rynku sporo zmian, które z kolei wpłynęły na mieszkania na wynajem i odczuwalne są po dziś dzień, szczególnie jeżeli chodzi o mieszkania wielopokojowe. Obecnie, na warszawskim rynku najmu, na którym działam, obserwuje się stopniowy powrót do „przedpandemicznych" przyzwyczajeń najemców.
Jeśli chciałbyś zainwestować w nieruchomość na kredyt i potrzebujesz wsparcia - napisz!

Chętnie udzielę Ci fachowej pomocy od A do Z!

RUPERT.ALEKSIEJUK@rmkredyty.pl

PANDEMICZNE REALIA A SEZON NAJMU

Okres, w którym w dużych miastach Polski nie było spodziewanej liczby studentów - z racji na nauczanie zdalne oraz pracowników - z uwagi na obostrzenia sanitarne i zamknięcie znacznej części gospodarki wiązał się siłą rzeczy z nadpodażą nieruchomości na wynajem w odniesieniu do istniejącego popytu. Mówiąc wprost nie było dość potencjalnych chętnych na wolne lokale na wynajem, ponieważ owi chętni np. do Warszawy zwyczajnie nie przyjechali, jak mieli to w planach. W efekcie jeżeli zainteresowani wynajmem już się znaleźli, mogli wybierać wśród morza stosunkowo tanich i atrakcyjnych ogłoszeń, których właściciele kusili coraz to nowymi udogodnieniami (np. sprzątanie w cenie czynszu), czy zachętami umownymi (np. brak kaucji) chcąc uniknąć pustostanów, czyli w prostej linii strat finansowych. Rynek najmu stał się rynkiem najemcy, a nie właściciela - jak było przed pandemią. To najemca rozdawał karty, to o najemcę zabiegał właściciel (czy zarządca), gdyż na rynku nie było wielu chętnych do stabilnej współpracy i wielomiesięcznego wynajmu.
Właściciele mający większą ilość nieruchomości oraz rozwinięte firmy zarządzające często za cel obierali sobie dotrwanie do najbliższego sezonu najmu zakładając, że kolejne fale koronawirusa będą mniej groźne, nie dojdzie do lockdownów, a uczelnie ruszą ze stacjonarnymi zajęciami. Większość czekało po prostu na lepsze czasy. Podobnie było z doświadczonymi inwestorami w nieruchomości – większość z nich wstrzymało swoje plany zakupowe obserwując rozwój wypadków. Na popularności zyskały zwłaszcza małe mieszkania – kawalerki oraz tak zwane mikrokawalerki (pokoje premium) które cechowały się dużym komfortem i swobodą. Na znaczeniu straciły wówczas tym samym lokale wielopokojowe (zwłaszcza te ponad pięciopokojowe) nastawione na wynajem kilku osobnym najemcom. Ryzyko kwarantanny oraz spędzanie w mieszkaniu większej ilości czasu sprawiły, że pokój, który często miał pełnić rolę jedynie miejsca do spania, zaczął zyskiwać na znaczeniu. Najemcy coraz większą uwagę zaczęli zwracać na standard mieszkania, jego wyposażenie oraz na pozostałych lokatorów. Im bliżej sezonu najmu tym więcej par oczu zwróconych było na komunikaty uczelni w oczekiwaniu na odpowiedzi na pytania - czy zajęcia obędą się stacjonarnie, czy studenci przyjadą, co wyrównałoby popyt na nieruchomości na wynajem. Nowi mieszkańcy miast musza przecież gdzieś mieszkać... Kiedy okazało się, że rekrutacje na studia przebiegają normalnie, a studenci już w sierpniu zaczęli szukać swoich 4 kątów, rynek najmu odetchnął z ulgą.
POSTPANDEMICZNE ZYSKI

Przechodząc do aspektu finansowego w wielu przypadkach okazało się jednak, że zainteresowanie wynajmem i owszem wróciło, ale nowi klienci nie chcieli już płacić stawek normalnych – przedpandemicznych. Zwykły pokój czy kawalerka miały kosztować tyle, co w pandemii, miały być zatem po prostu tanie. Ponieważ oczekiwania najemców nie zawsze były tożsame z oczekiwaniami wynajmujących (niskie stawki najmu versus standardowe stawki najmu) musiała zadziałać niewidzialna ręka rynku. W efekcie pokoje dobrze wyposażone zlokalizowane w nieruchomościach o wyższym standardzie w większym stopniu osiągnęły zadawalające ceny, podczas gdy pokoje starsze - bardziej zmęczone, jak zwykli określać je inwestorzy w nieruchomości - często zatrzymały się na stawkach covidowych czyli o 100 zł - 150 zł niższych niż w 2019 roku.
Część właścicieli zrozumiała, że aby zarobić więcej, trzeba działać – przeprowadzić remonty/odświeżenia swoich mieszkań na wynajem zwiększając tym samym ich standard oraz większą uwagę poświęcić pracy z klientem, zdobyciu nowych umiejętności sprzedażowych w zakresie wynajmu pokoi. Miało to szczególne znaczenie w przypadku mieszkań wielopokojowych, gdzie zwiększenie dochodu z jednego pokoju o wspomniane 150 zł potrafiło zwiększyć rentowność całej inwestycji o blisko 1000 zł w wypadku mieszkania sześciopokojowego.
BEZPIECZNE INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI

Rozmawiając z inwestorami w nieruchomości spotkałem się z opinią, że obecnie o wiele bezpieczniej jest inwestować w kawalerki, czy wspomniane mikrokawalerki niż w mieszkania wielopokojowe. Przyjrzyjmy się temu zagadnieniu bliżej, bowiem jak wielokrotnie powtarzam w swoich artykułach w inwestowaniu w nieruchomości ważny jest dochód rozumiany jako zwrot z inwestycji. Moje doświadczenia tego i innych sezonów najmu pokazują wyraźnie, że wynajem mieszkań wielopokojowych (nawet tych ośmiopokojowych!) nadal jest w pełni możliwy, wykonalny i naprawdę bardzo opłacalny. Nieruchomości tego typu powinny cechować się jednak przemyślanym rozkładem i wyższym standardem, a ich lokalizacja nie może budzić żadnych zastrzeżeń, o czym często zdarza się zapominać początkującym inwestorom.
Zamieszkanie w nieruchomości z kilkoma innymi, obcymi najemcami, ale w ładnych, przestronnych pokojach oraz przy odpowiednim zarządzaniu mieszkaniem może być naprawdę komfortowe i w wielu wypadkach tak rzeczywiście jest. Piszę to z pełną świadomością, ponieważ na co dzień obserwuję wiele takich przypadków, zwłaszcza, że mieszkańcy tego typu lokali wielokrotnie przedłużali już swoje umowy najmu. Naturalnie opieka nad takim mieszkaniem wymaga doświadczenia w zarządzaniu najmem, lecz koniec końców przygotowanie mieszkania wielopokojowego jest rozwiązaniem zwyczajnie tańszym i łatwiejszym niż podział na osobne kawalerki (z osobnymi wentylacjami, kuchniami, łazienkami, odpływami etc.), z których każda – co warto podkreślić zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym – powinna mieć minimum 25 metrów kwadratowych. Inną kwestią jest ryzyko utraty całości przychodu w wypadku niepłacącego najemcy kawalerki, podczas gdy wynajmując pokoje osobnym najemcom dywersyfikujemy takie zagrożenie. Łatwiejsze jest również znalezienie odpowiedniej nieruchomości do aranżacji z myślą o kilku pokojach na wynajem niż np. z przeznaczeniem na trzy mikrokawalerki.
JAK ZNALEŹĆ ODPOWIEDNIĄ NIERUCHOMOŚĆ W 2022 ROKU?

Niezależnie od typu inwestycji w mieszkanie na wynajem, najpierw trzeba je po prostu na rynku odszukać. Wymaga to zazwyczaj sporej ilości czasu, a także wiedzy technicznej oraz budowlanej, ponieważ pamiętajmy, że tuż po znalezieniu mieszkania czeka nas jego remont (najczęściej generalny), a co za tym idzie wynajem.
Jeżeli zastanawiasz się nad zakupem mieszkania na wynajem – chętnie pomogę Ci w całym procesie, sprawiając, że inwestycja stanie się dla Ciebie w pełni pasywna. Nieruchomości w obliczu rosnącej inflacji to nadal świetna, stabilna lokata kapitału, czy forma budowania dochodu pasywnego, dlatego jeżeli chciałbyś porozmawiać na temat swoich możliwości i założeń, zachęcam Cię do kontaktu ze mną. Chętnie odpowiem na Twoje pytania i postaram się pomóc, tak abyś docelowo zarobił jak najwięcej, realizując swoje cele inwestycyjne.