bezpłatna konsultacja
vlog
książka
kurs
Blog

Mateusz Brejta, podnajem a epidemia koronawirusa - rok później

Kiedy rok temu pisałem artykuł „Podnajem a epidemia koronawirusa", byliśmy na początku ciężkiej, nikomu nieznanej drogi. Obawy o to, co stanie się dalej, dotyczyły wszystkich – nie tylko ludzi prowadzący biznes oparty na podnajmie. Teraz, kiedy emocje już trochę opadły, a sytuacja teoretycznie jest opanowana, chciałbym podzielić się z Tobą moimi spostrzeżeniami z minionego roku oraz odpowiedzieć na pytania czy podnajem nadal ma sens, czy w wynajmowanych przeze mnie mieszkaniach są lokatorzy, jak obecnie wyglądają moje relacje z właścicielami oraz co pomogło mi utrzymać działalność podczas pandemii?
CZY NADAL DZIAŁAM W PODNAJMIE I CZY PODNAJEM W PANDEMII MA SENS?

Jak najbardziej! Podnajem nie zniknął z rynku, moja firma w dalszym ciągu funkcjonuje i nie zamierzam tego zmieniać! Zacznę od tego, że podczas kryzysu nie zrezygnowałem z opieki nad ani jednym mieszkaniem. Nie szukałem i nie szukam sposobu na rozwiązanie umów z właścicielami, ale sposobów na generowanie najlepszych zysków dla właścicieli i dla mojej firmy – jak najbardziej. Wiem, że niestety nie wszystkim się to udało – znam osoby, które postanowiły oddać wybrane mieszkania, bo w danym momencie stanowiły dla nich największe obciążenie finansowe. Znam też osoby, które całkowicie zrezygnowały z działalności związanej z podnajmem. Czy te osoby podejmowały pochopne decyzje? Czy nie lepiej było przeczekać ciężki okres? Na te pytania nie znam odpowiedzi – każdy z nas organizuje swój biznes w inny sposób i na nasze decyzje wpływa wiele zmiennych. Co ciekawe, w minionym roku mój portfel nieruchomości nie tylko się nie zmniejszył, ale jeszcze pozyskałem trzy nowe mieszkania w podnajmie oraz cztery mieszkania w zarządzaniu.
Kalkulując opłacalność mieszkań branych w podnajem, uwzględniałem aktualną sytuację oraz to, że jeszcze przez długi czas sytuacja może się nie zmienić. W rozmowach z właścicielami jasno nakreślałem, jak wygląda sytuacja na rynku oraz że dziś potrzeba jest wypracowania bezpiecznych rozwiązań dla obu stron. Dzięki temu w umowach zawarliśmy zapisy, które ułatwiają mi działanie w czasie epidemii. Kiedy uczelnie przechodzą na nauczanie zdalne lub decyzjami administracyjnymi zostają zamknięte pewne sektory gospodarki, uzyskuję od właścicieli obniżenie czynszu, które pozwala mi obniżyć czynsz lokatorom lub po prostu pozyskać nowych najemców do mieszkań w niższych, atrakcyjnych rynkowo stawkach. Moje negocjacje z właścicielami w kwestiach umowy skupiały się jedynie na wypracowaniu jasnych warunków dla obu stron. Właściciele lokali na własnej skórze odczuli problemy wynikające z pandemii: mieszkania często stoją puste od kilku miesięcy, generując jedynie koszty związane z opłatami do administracji czy rachunki za przesył mediów. Obecnie zarówno ja, jak i właściciele co miesiąc zarabiamy konkretne kwoty, ponieważ negocjacje przy podpisywaniu umowy skończyły się wynikiem win-win.
NO WŁAŚNIE, ALE CO Z ZYSKAMI?

Wielu absolwentów moich szkoleń, a także osoby, które po prostu weszły w ten typ najmu, po pozyskaniu kilku mieszkań mogło częściowo, a nawet całkowicie zrezygnować z pracy na etacie i zarabiać wyłącznie na wynajmowaniu mieszkań. Ostatnie lata były bardzo atrakcyjne zwłaszcza dla tych, którzy jako swoją grupę docelową najemców wybrali młode osoby studiujące i pracujące. Jednak od marca 2020 sytuacja zaczęła się komplikować:
✓ uczelnie wprowadziły zajęcia w formie zdalnej,
✓ zamknięto miejsca pracy młodych ludzi (gastronomia, handel),
✓ korporacje oferują pracę w systemie zdalnym, bez konieczności codziennej obecności pracownika w biurze, ✓ wiele mikro apartamentów z rynku najmu krótkoterminowego znalazło się w ofercie najmu długoterminowego.
Wymienione powyżej czynniki spowodowały, że nasza grupa docelowa najemców bardzo mocno się skurczyła. Część młodych osób, mogąc uczyć się lub pracować zdalnie, postanowiła wrócić do domu rodzinnego. Niektórzy podjęli taką decyzję ze względu na lęk przed ryzykiem zakażenia od współlokatorów, część zaś ze
względu na możliwość ograniczenia kosztów. Inna grupa lokatorów, którzy pracowali głównie z gastronomii i handlu, straciła pracę, w związku z czym również zdecydowała się na powrót w rodzinne strony. W poprzednich latach obłożenie moich pokoi, poza pojedynczymi bardzo losowymi przypadkami, wynosiło 100%. Wiedziałem, jak pozyskiwać nowych najemców oraz jak dbać o ich komfort mieszkania w ciągu roku, tak aby spora część z nich zostawała u mnie, przedłużywszy swoje umowy najmu. Od października 2020 roku do maja 2021 roku obłożenie w moich pokojach waha się w granicach 84-93%. Brzmi nieźle, prawda? Zatem gdzie te ciężkie czasy? Podobnie jak inni inwestorzy oferujący pokoje na wynajem, ze względu na mniejsze zainteresowanie, ale i mniejszy budżet osób zainteresowanych, obniżyłem ceny. Część utrzymaliśmy na poziomie z ubiegłych lat, niektóre zaś obniżyłem o 50, 100 czy nawet 200 zł. Zyski sumarycznie spadły, a działalność stała się bardziej wymagająca, nadal jednak jestem bardzo szczęśliwy, że w 2012 roku znalazłem się na rynku nieruchomości i rozpocząłem podnajem mieszkań. Pandemia była dla nas niezłym testem wytrzymałości; na szczęście ja i większość moich absolwentów działamy i nie zamierzamy przestać.
A JAK OBECNIE WYGLĄDAJĄ MOJE RELACJE Z WŁAŚCICIELAMI?

Rok temu zachęcałem do prowadzenia rozmów z właścicielami. Podkreślałem, że jeżeli uważasz, iż sytuacja związana z epidemią może zagrozić Twojemu biznesowi, to powinieneś poinformować o tym właścicieli i poszukać dobrych rozwiązań. Wiem, że wielu z Was skorzystało z tej rady i niejednokrotnie byliście zaskoczeni chęcią współpracy ze strony wynajmujących. Ja również odbyłem rozmowy z poszczególnymi wynajmującymi. Biorąc pod uwagę fakt, że od poprzedniego wpisu minął już rok, dziś mogę napisać, że z częścią z nich rozmawiałem wielokrotnie. Rozmowy te w zależności od okresu miały różny charakter – w okresie wakacyjnym, gdy wynajem drgnął, informowałem, że idziemy do przodu. Jesienią, gdy rząd na nowo wprowadzał kolejne ograniczenia, mówiłem o najemcach, którzy postanawiają opuścić mieszkania. Bieżąca komunikacja i informowanie o tym, co się dzieje, stało się czymś naturalnym. Podczas takich rozmów opracowujemy plan – najczęściej na 2-3 miesiące. Każde mieszkanie traktuję indywidualnie i przygotowując się do rozmowy z właścicielem, sprawdzam jego aktualne obłożenie, stawki czynszu lub złożone przez lokatorów wypowiedzenia. Mając te dane, szczegółowo tłumaczę właścicielowi, jak wygląda sytuacja w jego mieszkaniu. Cały czas pamiętam o tym, że on również znalazł się w nietypowej sytuacji – dla niektórych właścicieli czynsz z najmu mógł być miłym dodatkiem do dochodu z innego źródła, dla innych była to podstawa domowego budżetu. Mając te informacje, wspólnie z właścicielem szukam rozwiązania. Jak to wyglądało na przestrzeni minionego roku?
1) W początkowym okresie pandemii, gdy dzwoniłem do właścicieli, niektórzy wprost mówili, że spodziewali się kontaktu z mojej strony. Wielu przystało na czasowe obniżenie czynszu. Obniżki te wynosiły od 300 zł do 100% ustalonej stawki czynszu, choć osobiście nigdy o tyle nie prosiłem, co tym bardziej utwierdziło mnie w przekonaniu, że mam naprawdę świetnych wynajmujących. Kiedy otrzymywałem od lokatorów wypowiedzenia umów najmu lub informacje, że nie mają z czego zapłacić czynszu, ponieważ stracili pracę, obniżki pozwoliły zrównoważyć budżet. Niektórzy właściciele zaproponowali również w ramach alternatywnego rozwiązania odliczenie części czynszu i spłatę w późniejszym okresie, kiedy sytuacja się unormuje. Rozwiązania były różne.
2) W okresie letnim teoretycznie wróciliśmy na chwilę do normalności – wszyscy widzieliśmy otwarte punkty gastronomiczne, ludzi wybierających się na wakacje itp. Niestety studenci nie wrócili jeszcze do miasta, ciesząc się przerwą wakacyjną, a młode osoby pracujące szukały pokoju na wynajem za możliwie najniższą stawkę, aby móc odpracować dziurę w budżecie, która była wynikiem wcześniejszej sytuacji. W tym czasie nie było się już lawina telefonów i maili z prośbami od dotychczasowych najemców o rozwiązanie umowy czy obniżenie czynszów. Mając teoretycznie ustabilizowaną sytuację, przygotowywaliśmy się do nadchodzącego sezonu, na który z utęsknieniem czekaliśmy. Nie prowadziliśmy w tym czasie rozmów z właścicielami.

3) Jesień przyniosła niestety nawrót pandemii. Uczelnie masowo zaczęły ogłaszać zajęcia w trybie zdalnym. A my zaczęliśmy planować strategię wynajmu i zastanawiać się, jak znaleźć nowych najemców, a także przekonać do naszych mieszkań osoby, które zdecydowały się przyjechać do Krakowa. Ten sezon był inny, o wiele trudniejszy, ale takie sytuacje zawsze dają nam ogrom wiedzy na przyszłość. Nie obyło się bez porozumień dla nowych najemców, zmian cen czy modyfikacji umów w niektórych mieszkaniach. Sezon zakończył się obłożeniem na poziomie 84%. Wróciłem do rozmów właścicielami, jednak tylko z tymi, u których wystąpiły największe problemy z obłożeniem mieszkań lub z uzyskaniem rynkowych stawek czynszu. Tutaj też spotkałem się ze zrozumieniem i wspólnie wypracowywaliśmy rozwiązania.

4) Od początku zimy aż do dziś pozostałem przy rozmowach indywidualnych. Sytuacja w poszczególnych mieszkaniach jest bardzo dynamiczna – w jednym miesiącu cieszę się z pełnego obłożenia, w kolejnym, po zakończeniu semestru zimowego na uczelni, połowa najemców się wyprowadza. Wszyscy czekamy na powrót lepszych czasów, ale wiemy, że dzięki wspólnym działaniom przetrwaliśmy pandemię. W przypadku wybranych mieszkań właściciele nadal przystają na obniżony czynsz, w niektórych zaś już dawno wróciłem do stawek zapisanych w umowie. Większości właścicieli, z którymi rozmawiam, zależy na utrzymaniu relacji i kontynuowaniu współpracy. Wszyscy wiedzą, że pomimo trudności nie obniżyłem standardu opieki nad mieszkaniem, nadal dbam o to, aby wszystkie lokale były w należytym standardzie technicznym i sanitarnym.

Wiem też, że dzięki wypracowanej przez lata marce rzetelnego najemcy, który zawsze opłaca na czas czynsz i wszelkie inne zobowiązania, właściciele byli i nadal są bardzo zadowoleni z mojej pracy, a tym bardziej chętni, by szukać wspólnie rozwiązań i nadal wspólnie działać.
A CO Z MOIMI NAJEMCAMI?

Mimo trudności występujących na rynku sukcesywnie szukam nowych najemców, aby zapełniać posiadane przeze mnie pokoje. Jakiego najemcy obecnie szukam i czy coś się zmieniło w tej kwestii? Bardzo dużo pokoi nadal jest zajętych przez młode osoby studiujące, które mimo obowiązujących obostrzeń mają część zajęć stacjonarnie (z moich obserwacji wynika, że dotyczy to zarówno kierunków ścisłych i technicznych, jak i bardziej ogólnych, takich jak np. turystyka czy dietetyka). Niektórzy studenci postanowili wynająć pokój lub pozostać w tym, który wynajmowali w latach ubiegłych, ze względu na komfort mieszkania – podczas przeglądów mieszkań zauważyłem, że w ciągu dnia, kiedy zazwyczaj odbywają się zajęcia zdalne, w mieszkaniach panuje absolutna cisza. Każdy uczestniczy w swoich zajęciach i lokatorzy nie przeszkadzają sobie wzajemnie. Ja ze swojej strony postarałem się, aby w każdym mieszkaniu znajdowało się jak najlepsze łącze internetowe – w obecnych czasach szybki dostęp do Internetu ma kolosalne znaczenie.
Nie oszukujmy się jednak – studentów w mieście jest w tym roku zdecydowanie mniej. Duża część moich obecnych najemców to również osoby pracujące. Z tego powodu w wybranych mieszkaniach podniosłem górną granicę wieku mojej grupy docelowej. Zawsze starałem się, aby moi lokatorzy byli w przedziale wiekowym 19-30 lat, tak aby nie stwarzać pomiędzy nimi bariery wiekowej. Teraz wśród moich lokatorów mam sporą grupę osób w wieku 30-35 lat, a nawet pojedyncze osoby w wieku 37-38 lat. Starałem się jednak tak zorganizować mieszkania, aby nie mieszać młodych osób studiujących z osobami, które wiek studencki mają dawno za sobą i od kilku lat pracują zawodowo. Wymagało to większej logistyki w sezonie najmu – już na etapie rozmowy telefonicznej, kiedy osoby zainteresowane pytały o najem, starałem się wysondować oczekiwania, czy dana osoba studiuje, czy pracuje, i przekierować ją do odpowiedniego mieszkania.
JAK FUNKCJONUJĄ MIESZKANIA DLA OSÓB PRACUJĄCYCH?

Bardzo dobrze. Osoby pracujące to rzetelni najemcy, którzy większość dnia spędzają w pracy. Wybrane osoby prosiły jedynie o doposażenie mieszkania – często gotują w domu, w wynajętym mieszkaniu organizują całe życie i nie jeżdżą co tydzień na weekend w rodzinne strony. Nie były to jednak wygórowane wymagania, a sugestie, na które bez problemu przystałem. Co więcej, osoby pracujące z chęcią wynajmowały pokoje w mieszkaniach oddalonych od centrum, które właśnie ze względu na lokalizację nie były w ubiegłych latach rozchwytywane przez studentów. Póki co, ten podział i nowa grupa docelowa sprawdzają mi się na tyle dobrze, że planuję korzystać z tego modelu również w nadchodzących sezonach najmu. Inną bardzo ważną kwestią, jaką chciałem poruszyć, a która dotyczy bezpośrednio najemców, jest ich nastawienie na zmiany, które zachodziły w trakcie ostatnich miesięcy. Na początku pandemii, gdy uczelnie ogłaszały nauczanie zdalne, otrzymywałem liczne telefony i maile od samych najemców i ich rodziców. W panikę wpadły również młode osoby pracujące w handlu czy gastronomii, które nagle utraciły źródło zarobków lub ich pensja została drastycznie obniżona.

Wiadomości te często były bardzo nerwowe, najemcy chcieli porzucać wynajmowane przez siebie pokoje bez względu na obowiązujące w umowie najmu zapisy. Oczywistym jest, że starałem się wtedy współpracować z moimi najemcami, nie byłem jednak w stanie spełnić wszystkich próśb czy żądań. Tak jak wspominałem w artykule rok temu, sporo czasu poświęciłem na szukanie sposobu, jak pomóc moim najemcom. Wiem, że wielu z nich skorzystało z wysłanych przeze mnie linków i otrzymało dofinansowanie z uczelni lub wypłacono im tzw. świadczenie postojowe. Mimo to nie ukrywam, że rozmowy, które przeprowadzałem w tamtym okresie, były bardzo trudne – sytuacja wtedy była na tyle dynamiczna, że codziennie podliczałem, ile osób chce nagle rozwiązać umowę lub zgłasza, że nie mieszka w wynajmowanym lokalu i oczekuje z tego powodu otrzymania rabatu lub wręcz czasowego zawieszenia zobowiązania.
CO SPRAWDZIŁO SIĘ U MNIE W TRAKCIE TEGO ROKU?

W minionych dwunastu miesiącach wielokrotnie zmieniałem swoją taktykę i nastawienie. Chyba każdy z nas może stwierdzić, że sytuacja, która spotkała nas wszystkich, była tak niespodziewana, iż trudno było wymyślić jakąś receptę i zestaw gotowych rozwiązań. Czy mam jednak jakieś rady, którymi mógłbym się podzielić? Oczywiście! Poniżej znajdziecie opis wypracowanych przeze mnie działań, które w trakcie pandemii pomogły mi utrzymać moją działalność:

1) Przygotowanie na kryzys. Powtórzę to samo, co rok temu – wiadome było, że kiedyś przyjdzie kryzys. Nikt jednak nie wiedział, kiedy to nastąpi oraz jaki będzie miał wymiar. Rozwijając podnajem, a później również prowadząc szkolenia z tego tematu, niejednokrotnie podkreślałem, że ważna jest kalkulacja nowych inwestycji oraz skupienie się na rentowności. Osoby, które trafiły na moje szkolenie, wiedzą, że analizując każde mieszkanie, przed podpisaniem umowy zawsze przygotowuję tabelę, w której sprawdzam rentowność mieszkania nie tylko w wariancie optymistycznym, czyli na podstawie ówczesnych wysokich stawek najmu, lecz również przy dużo niższych stawkach, który nazywam tzw. scenariuszem pesymistycznym. Dzięki temu podejściu przed marcem 2020 roku nieruchomości, którymi się opiekowałem, generowały bardzo wysokie zyski. Dodatkowo były to mieszkania o funkcjonalnych rozkładach, położone w atrakcyjnych dzielnicach Krakowa. Podczas pandemii stawki czynszu i obłożenie oferowanych przeze mnie pokoi spadło, a zakładany przeze mnie scenariusz pesymistyczny niejednokrotnie się ziścił. Na szczęście założenia, jakie przyjąłem, pozwoliły mi na kontynowanie działalności i mimo zdecydowanego zmniejszenia zysków nadal jest to moja główna działalność, choć od lat działam szerzej w nieruchomościach.

2) Relacje. Poszukując nowych inwestycji, zwracałem dużą uwagę nie tylko na parametry mieszkania, lecz także na rozmowę z właścicielem, w tym na to, czy jest pomiędzy nami nić porozumienia. Uważam, że łatwiej jest współpracować z osobami, z którymi, mówiąc kolokwialnie, jesteśmy w stanie się dogadać. Poza tym już w trakcie opieki nad mieszkaniem stawiam na bycie rzetelnym najemcą – płacę regularnie swoje zobowiązania, dbam o powierzony mi lokal. Wszystko to składa się na bardzo dobre relacje, które wypracowałem latami. Dzięki temu, jak już wspomniałem, mogłem bez oporów rozmawiać z właścicielami w trakcie kryzysu i liczyć na ich wyrozumiałość i współpracę. Za to bardzo im dziękuję!

3) Elastyczność na zmiany. Kiedy napotykamy trudności, czy to w życiu prywatnym, czy też prowadząc biznes, mamy do wyboru jedną z dwóch opcji: 1) czekać z nadzieję, że problem sam się rozwiąże, lub 2) przystąpić do działania, szukając rozwiązania. Ja należę do ludzi, którzy wybierają drugie rozwiązanie – uważam, że jeżeli coś się dzieje, to szybkie reagowanie ma ogromne znaczenie. Gotowość do zmian pozwoliła mi m.in. podchodzić do rozmów z właścicielami, wykonywać drobne zmiany zapisów z umowie z najemcami, takie jak wspomniane już wcześniej porozumienie, czy też zmienić ceny, jeśli zauważyłem, że na oferowane przeze mnie pokoje jest mniejszy odzew, oraz zwiększyć grupę docelową najemców, podnosząc dopuszczalny wiek lokatora. Czy mogłem zrobić coś więcej, lepiej? Pewnie tak, ale najważniejsze jest to, aby próbować. ☺

4) Wykorzystanie pustostanów. Tak jak wspomniałem powyżej, obłożenie moich pokoi waha się na poziomie 84-93%. Czy puste pokoje czekają na nowych najemców i się kurzą? To oczywiste, że cały czas daję ogłoszenia o dostępnych miejscach i szukam lokatorów. Jednak w wielu przypadkach, kiedy pokój jest pusty, wykorzystuję ten czas na odświeżenie ścian, wykonanie drobnego remontu czy zrobienie nowych, dobrych zdjęć do ogłoszeń. Wieloma mieszkaniami opiekuje się już od kilku lat, pokoje zawsze wynajmowałem wręcz „na zakładkę", pilnując, aby przerwa pomiędzy wyprowadzką poprzednich a wprowadzeniem się nowych najemców wynosiła maksymalnie 2-3 dni, nigdy więc nie było ani czasu, ani okazji na przeprowadzenie takich prac. Do pokojów, które udało mi się odświeżyć, bardzo szybko znalazłem nowych lokatorów, mam więc podstawy, by śmiało stwierdzić, że wykonanie prac się opłaciło. Co ważne – wybierając pokoje do odświeżenia, zwracam uwagę również na to, jak długo będę opiekował się danym mieszkaniem. Jeżeli wiem, że moja umowa z właścicielem dobiega końca, a jej przedłużenie nie jest jeszcze pewne, to zamiast odświeżenia wykonuję home staging – dodatki, które umieszczam w danym mieszkaniu, po zakończeniu umowy zabieram ze sobą i wykorzystuję w ponownie innym miejscu.


CO BĘDZIE DALEJ?

Bardzo chciałbym dać jasną odpowiedź na to pytanie. Myślę, że wielu z nas nie spodziewało się takiego rozwoju sytuacji. Gdy rok temu rozmawiałem z innymi inwestorami, wielu z nich miało nadzieję, że we wrześniu 2020 roku sytuacja wróci do normy. Niestety. Czy we wrześniu 2021 roku będzie lepiej? Wierzę, że tak, choć gwarancji dać Ci nie mogę. „Koronny wirus" zapewne pozostanie z nami jeszcze na długo. Niemniej cały ubiegły rok wiele nas nauczył i chyba nieco okrzepliśmy, przynajmniej w kontekście podnajmu.
Z punktu widzenia osoby, która prowadzi biznes, mogę jedynie stwierdzić, że najważniejsze jest przygotowanie, strategia, ale także otwartość na zmieniającą się rzeczywistość.
MATEUSZ BREJTA

Jeśli masz pytania napisz do Mateusza, chętnie na nie odpowie!

DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ O DZIAŁALNOŚCI MATEUSZA - LINK

Mateusz Brejta 07/2021