bezpłatna konsultacja
vlog
książka
kurs
Blog

marta gadzińska - jak wybrać odpowiedniego pośrednika nieruchomości?

Teoretycznie każdy agent powinien być w stanie pomóc nam z naszym projektem nieruchomościowym. Czym jednak powinniśmy kierować się przy jego wyborze? Ceną, wielkością agencji, rekomendacjami znajomych lub rodziny? A może najlepiej będzie poszukać kogoś, kto specjalizuje się w danym segmencie rynku? Jeżeli zastanawiasz się nad współpracą z pośrednikiem, ten artykuł jest właśnie dla Ciebie!
Nieruchomości to nie tylko mieszkania, ale również działki, domy i lokale komercyjne. Można je sprzedawać i kupować, ale też wynajmować, użyczać czy dzierżawić. Teoretycznie najmniej skomplikowane transakcje to sprzedaże lub wynajmy mieszkań. Kluczem do sukcesu jest tu znajomość specyfiki lokalnego rynku, dlatego warto korzystać z usług specjalistów, którzy znają daną okolicę.
Profesjonalny pośrednik może znacząco podnieść cenę transakcyjną sprzedawanej przez siebie nieruchomości. Dysponuje on bowiem narzędziami, do których samodzielnie działający właściciel będzie miał utrudniony dostęp. Zaczynając od określenia ceny ofertowej, jaką podać w ogłoszeniu i jakiej ceny transakcyjnej się spodziewać - agencje mają dostęp do danych archiwalnych i często głównie dzięki osobistemu doświadczeniu mogą doradzić optymalne wartości i kwoty. Odpowiednie przygotowanie wnętrz poprzez home staging, zorganizowanie profesjonalnej sesji fotograficznej, opracowanie przejrzystych rzutów oraz planów, a czasami również wizualizacji wymaga zespołu sprawdzonych współpracowników. Do tego zaplanowanie oraz przeprowadzenie kampanii promocyjnej, być może zorganizowanie Dnia Otwartego i można przystępować do prezentacji potencjalnym zainteresowanym. Oczywiście, o ile wszystkie poprzednie kroki zostały odpowiednio wykonane, ponieważ np. przy zawyżonej cenie chętnych może zabraknąć. Kiedy wreszcie znajdzie się ten idealny nabywca, trzeba jeszcze zachować zimną krew w negocjacjach, czyli z jednej strony nie obniżać ceny za bardzo, ale z drugiej odpowiednio wyczuć klienta, aby nie stracić potencjalnego kontrahenta.

Najlepszym źródłem sprawdzonych fachowców są zwykle rekomendacje znajomych. Jeżeli jednak nikt z nich nie może pomóc, polecam wejść na portale ogłoszeniowe i wyszukać oferty podobnych mieszkań w swojej okolicy, celem wybrania agencji, której oferty najbardziej nam się podobają. Dobre ogłoszenia oznaczają profesjonalną agencję, dlatego warto zwracać na nie uwagę.


Pytania, które warto zadać pośrednikowi zanim podpiszemy umowę to nie tylko kwestia wysokości prowizji, ale przede wszystkim zakresu usług:

1. Czy w cenie jest home staging i profesjonalna sesja fotograficzna, czy agencja wykona rzut, zorganizuje dzień otwarty, czy pozyska wszystkie niezbędne notariuszowi dokumenty i przygotuje protokoły zdawczo-odbiorcze oraz będzie obecna przy wydaniu lokalu nowemu właścicielowi?

2. Czy biuro współpracuje z innymi agencjami poprzez system wymiany ofert MLS?
Dzięki temu nie trzeba podpisywać umów z kilkoma firmami, a jeśli lokal stoi pusty przyjeżdżać na każdą prezentację z kluczami. Sprzedający gwarantuje sobie w ten sposób dotarcie z informacją o ofercie zarówno do osób poszukujących nie tylko samodzielnie na portalach, ale również do tych, które robią to poprzez agencje. Naturalnie o ile nasz pośrednik współpracuje z konkurencyjnymi firmami i pobiera wynagrodzenie tylko od nas. Takich profesjonalistów warto szukać w stowarzyszeniach branżowych np. Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. mls.org.pl to narzędzie, z którego na 01.06.021 korzystało 380 biur nieruchomości i blisko 3 000 agentów.

3. Czy wybrana agencja pobiera prowizję od obu stron transakcji, czy płaci tylko zamawiający usługę?

Kilka razy zdarzyło mi się, że kupujący oferował mi pieniądze za „załatwienie mu" niższej ceny u mojego Klienta. Ponieważ mam zasadę, że reprezentuję tylko jedną stronę transakcji mogłam odmówić. Sprzedającym sugeruję więc wzięcie pod uwagę, czy nie opłaca się zapłacić trochę więcej, ale mieć pewność, że przy postąpieniach w negocjacjach pośrednik będzie zobowiązany tylko umową z nami, czy też interesami również przeciwnej strony. Zagwarantuj sobie, aby dbał jedynie o Ciebie, gdyż nawet przy niedrogich nieruchomościach niewielkie ustępstwa to zazwyczaj 5 lub 10 tysięcy złotych.


Sprzedaż mieszkania

Przy sprzedaży mieszkania najważniejsze elementy gwarantujące sukces, czyli szybką transakcję za możliwie najwyższą kwotę to dobranie optymalnej ceny, odpowiednie przygotowanie wnętrza, świetne zdjęcia, rzut i mocna promocja oferty. Jeśli nie mamy pośrednika z polecenia poszukajmy w Internecie aktualnych lub archiwalnych ofert, które zwracają naszą uwagę. Skoro podobają się nam to zapewne oferta naszego mieszkania spodoba się też potencjalnym kupcom.

Sprzedaż domu

Sprzedaż domu to przysłowiowa wyższa szkoła jazdy. Sprzedajemy marzenia o nowym, lepszym życiu, o czasie wolnym spędzonym we własnym ogrodzie. Wielokrotnie słyszałam od osób kupujących działki, że szukali wcześniej domu, obejrzeli ich mnóstwo, ale nic nie nadawało się do kupienia. Rozumiem argumenty sprzedających, że woleliby nic nie remontować, („nowi właściciele i tak zrobią wszystko po swojemu") lecz przekonuję ich przynajmniej do gruntownego odgracenia, wysprzątania i naprawienia wszystkich usterek. Domy to też dużo więcej dokumentów do zgromadzenia, stąd jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży należy upewnić się, że pod kątem formalnym wszystko się zgadza. Wyobraźmy sobie bowiem, że po wielu miesiącach poszukiwań Kupca, chcemy w końcu umówić się do notariusza, ale przez problemy z dokumentami musimy poczekać wiele tygodni na np. uregulowanie stanu prawnego. Niewielu zainteresowanych Klientów będzie skłonnych czekać tak długo, a należy pamiętać, że w ekstremalnych sytuacjach, gdy potrzebny będzie np. udział sądu do załatwienia kwestii dostępu do drogi publicznej może to potrwać nawet latami.


Wynajem mieszkania lub domu

Część agencji nie zajmuje się w ogóle wynajmami. I tu znów warto poszukać kogoś, kto jest na bieżąco z aktualną sytuacją na rynku. Czasami oferta wystawiona o 100 zł za drogo może spowodować, że na najemcę będziemy czekać miesiąc lub dwa. A są to już straty idące w tysiące złotych. Jeśli najemcą będzie para lub rodzina z dziećmi zawsze namawiam właściciela do zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Pośrednik pomoże w znalezieniu szybkiego terminu u notariusza i załatwieniu adresu nieruchomości „awaryjnej". Doświadczony agent doradzi również jak przygotować mieszkanie, aby szybko się wynajęło. W obecnej sytuacji wybór lokali do najmu jest tak duży, że jego wygląd i detale mają naprawdę kluczowe znaczenie. Ponieważ polskie przepisy, a w szczególności „Ustawa o ochronie praw lokatorów" nierówno traktują strony najmu, bardzo ważna jest treść umowy. Pośrednik, który ma praktyczne doświadczenie nie tylko w wydawaniu nieruchomości nowym najemcom, ale też w ich odbieraniu przy zakończeniu najmu doradzi nam odpowiednie zapisy, które skrócą czas pustostanów i zminimalizują koszty przy zmianie lokatorów. Przy wynajmie domu warto zwrócić uwagę na kwestie kto opłaca media, czy przepisujemy liczniki na najemcę oraz uszczegółowić oczekiwania właściciela co do pielęgnacji ogrodu.

Zakup nieruchomości

Szukanie wymarzonej nieruchomości to zupełnie inny proces niż sprzedaż. Niektórzy pośrednicy w ogóle się tym nie zajmują.
Najbardziej złudne będzie zadzwonienie do kilku agencji i telefoniczne lub mailowe zgłoszenie, czego się szuka. Przez grzeczność rozmówcy pewnie usłyszymy: „Tak oczywiście, jak coś będziemy mieli, damy znać." Prawda jest jednak taka, że dopóki nie spotkamy się osobiście, nie porozmawiamy o potrzebach oraz nie podpiszemy umowy zlecającej pracę, agent nie poświęci swojego czasu na porządne przeszukanie rynku. To bardzo wymagająca i żmudna praca. Z mojego doświadczenia wynika, że dopiero przy wspólnym obejrzeniu dwóch lub trzech nieruchomości, krystalizuje się jasny obraz, czego tak naprawdę będziemy docelowo szukać. Bardzo frustrujące będzie też samodzielne szukanie ofert w Internecie i umawianie się na spotkania z różnymi agentami z różnych biur, szczególnie jeśli warunkiem obejrzenia mieszkania, czy podania adresu domu jest podpisanie umowy pośrednictwa i w przypadku jego zakupu zapłacenie prowizji. Wiele osób ma mylne wrażenie, że „ten pośrednik prawie nie wykonywał dla nas żadnej pracy, a bierze taką wysoką prowizję!" Weźmy jednak pod uwagę, że ów pośrednik wykonał tę pracę dla kilkunastu osób, które były tu przed nami, albo będą po nas, a zapłaci mu tylko jedna osoba, ta która się zdecyduje. Każdy przed finalnym zakupem, oglądał za darmo wiele innych nieruchomości.




Z tego też powodu, tym bardziej zachęcam do wybrania jednego, zaufanego pośrednika, który będzie wyszukiwał dla nas nieruchomość na wyłączność. Ma on wtedy możliwość przedstawienia nam ofert nie tylko ze swojej bazy, czy ogłaszanych bezpośrednio, ale we współpracy z innymi biurami będzie przeszukiwał dla nas wszystko co jest na rynku dostępne. Dzięki wiedzy o wszystkich ofertach, które rozważamy, będzie też w stanie najlepiej doradzić przy finalnym wyborze najlepszej oferty. Jest to szczególnie ważne, gdy poszukujemy do zakupu działki przede wszystkim budowlanej. Aspekty prawne, planistyczne, geologiczne i geodezyjne oraz kwestia dostępu do mediów to bardzo dużo bardzo ważnych uwarunkowań, które mogą zmieniać koszty budowy wymarzonego domu o dziesiątki tysięcy złotych. Zróżnicowanie w cechach nieruchomości gruntowych w zależności od lokalizacji jest bardzo duże i o ile oglądając mieszkanie widzimy, czy nam się podoba, o tyle w tym wypadku warto popatrzeć szerzej. Niedoświadczona osoba szukająca działki, nie powinna kierować się wysokością trawy, czy ilością chwastów, a niestety często tak jest. Od tego również jest pośrednik – aby nie pozwolić Klientom na podejmowanie decyzji wyłącznie przez pryzmat estetyki.

Transakcje na rynku komercyjnym

Lokale usługowe rządzą się swoimi prawami. O ile przeciętny agent powinien bez problemu poradzić sobie z wynajęciem biura, czy lokalu handlowego z przeznaczeniem na sklep, o tyle nieruchomości takie jak magazyny, hale produkcyjne, czy biurowce warto powierzyć firmom wyspecjalizowanym w obsłudze tego segmentu rynku. Jak je znaleźć? Poszukać podobnych ogłoszeń w Internecie, najlepiej wcielić się w rolę potencjalnego Klienta. Jeśli zostaniemy obsłużeni tak, jak chcemy by byli obsługiwani nasi potencjalni kontrahenci, to znaczy, że znaleźliśmy pośrednika idealnego!


Gdzie szukać?

Regionalne stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami zrzeszają zwykle osoby, które dysponują nie tylko potrzebnym doświadczeniem, ale przede wszystkim cały czas się szkolą i dokształcają. Mamy duże prawdopodobieństwo znalezienia tam pośrednika, który dysponuje zarówno większą, ale i bardziej aktualną wiedzą. Polska Federacja Rynku Nieruchomości prowadzi też rejestr pośredników, którzy uzyskali licencję, a to oznacza, że zostali gruntownie przeszkoleni. Najlepsi eksperci do codziennej współpracy z innymi pośrednikami korzystają z systemu wymiany ofert mls.org.pl. Na tej stronie można znaleźć listę agencji i pośredników, którym zdecydowanie warto powierzyć losy swojego nieruchomościowego projektu.