bezpłatna konsultacja
vlog
książka
kurs
Blog

KRZYSZTOF DERDZIKOWSKI – JAK KUPIĆ ZIEMIĘ ROLNĄ NIE BĘDĄC ROLNIKIEM.

Inwestowanie w grunty stało się jednym z najbardziej gorących tematów w ostatnim czasie. Zachwianie na rynku kryptowalut, niepewna sytuacja na giełdzie, duża konkurencja na rynku mieszkań, czy spadek opłacalności najmu to tylko niektóre z powodów takiego stanu rzeczy. Coraz więcej osób, w tym inwestorów nieprofesjonalnych, zwraca uwagę na ziemię rolną. Temat ten jest bardzo popularny, ale nadal słabo rozpoznany. Co więc jest faktem, a co tylko mitem?
ZIEMIA ROLNA TYLKO DLA ROLNIKA?
W powszechnej świadomości panuje przekonanie, że nabywcą ziemi rolnej może być tylko osoba posiadająca status rolnika lub chociażby wykształcenie rolnicze. Takie pojmowanie rzeczywistości jest pokłosiem szerokiej medialnej dyskusji, która dotyczyła gruntów rolnych najpierw w chwili akcesji Polski do Unii Europejskiej, czyli w 2004 roku, a później w 2006 roku, gdy kończył się okres przejściowy na zakup ziemi rolnej przez obywateli państw członkowskich UE. Ta druga data wiąże się z wejściem w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Oficjalnie komunikowanym celem tejże ustawy było zahamowanie spekulacji na rynku nieruchomości rolnych, jednak pod przykrywką ustawy ograniczono możliwości inwestycyjne nie tylko rodzimym przedsiębiorcom, ale i tym z kapitałem niemieckim, czy holenderskim, którzy postrzegani byli u nas jako potencjalni nabywcy polskiej ziemi. Skoro nie może spekulować nikt, to tym bardziej działanie takie nie będzie osiągalne dla obcego kapitału - zapewne taka myśl przyświecała ustawodawcy. Praktyka pokazała, że było to myślenie błędne. Sam otrzymałem ofertę sprzedaży gospodarstwa o powierzchni 6600 ha, gdzie jednym z udziałowców był obywatel Holandii. O ile duży kapitał skutecznie wykorzystywał niedoskonałości ówczesnej ustawy prowadząc spekulacje przy wykorzystaniu spółek prawa handlowego, o tyle mniejsi inwestorzy ograniczyli swoje zakupy, a tylko część z nich podjęła wyzwanie związane z dogłębną analizą nowych przepisów.
Okazało się, że dobra ich znajomość pozwalała skutecznie inwestować w ziemię i tak też jest aż do chwili obecnej. Zakup dużego areału ziemi rolnej to najczęściej inwestycja wieloletnia. Wspomniana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nakłada na nabywcę gruntów o powierzchni powyżej hektara zakaz zbywania go przed upływem 5 lat. O ile może to być problemem dla drobnego inwestora, o tyle duży podmiot może traktować taki zakup jako inwestycję długoterminową, lub jako element dywersyfikacji zasobów z własnego portfela. Duży podmiot najczęściej jest już w posiadaniu średniej powierzchni gospodarstwa rolnego, więc spełnia warunek, który daje mu uprzywilejowaną pozycję w wyścigu po zakup. Jeśli nie jest, to nadal transakcja nie jest niemożliwa. Ustawodawca założył, że jeśli nie ma chętnych na zakup w kręgu podmiotów uprawnionych (mowa tutaj głównie o okolicznych rolnikach), to nabywcą może być dowolny inny podmiot. Oczywiście możliwość przeprowadzenia transakcji zależy od uzyskania na nią zgody z Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, jednak praktyka pokazuje, że prawie każdy wniosek spotyka się z pozytywną oceną KOWR. Również mniejsi inwestorzy, a w tym i osoby prywatne kupują ziemię rolną bez większych przeszkód. Medialne deklaracje mijają się mocno z rynkową praktyką. Zakup działek o powierzchni mniejszej niż 1 hektar, a większych niż 3000 metrów kwadratowych jest jeszcze łatwiejszy, gdyż nie wymaga specjalnej zgody, a poprzedzony jest jedynie procedurą pierwokupu ziemi rolnej przez KOWR. Ten wyjątkowo niechętnie decyduje się na zakup. Warto przy okazji statusu rolnika poruszyć również i temat rolniczego wykształcenia. To również nie jest konieczne, aby ziemię kupić. Co prawda w jednej z wersji ustawy obowiązek taki się znajdował, ale były to przepisy obowiązujące tylko przez pewien czas. Dziś nie matura, lecz chęć szczera uczyni cię rolnikiem.
ZAKUP TYLKO NA DŁUGI TERMIN
W jednym z poprzednich akapitów zaznaczyłem, że kupując ziemię rolną, której powierzchnia jest większa niż 1 hektar nie będziemy mogli jej sprzedać przed upływem 5 lat. To fakt i jest to jedno z ograniczeń nałożonych na nabywcę ziemi rolnej przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Na początku swojego obowiązywania ustawa była jeszcze dalece niedoskonała i wyspecjalizowani inwestorzy radzili sobie z tym zakazem nabywając własność gruntów na spółki, głównie te z ograniczona odpowiedzialnością. Udziałów nie obowiązywał 5 letni zakaz zbycia. Jedna z kolejnych nowelizacji ograniczyła obrót udziałami w spółkach w podobny sposób w jaki ograniczony jest obrót samą ziemią rolną. Skoro nie mogę już swobodnie sprzedać udziałów w spółce, która jest właścicielem ziemi rolnej, to zamiast tego sprzedam… udziały w spółce będącej właścicielem spółki, która jest właścicielem ziemi. Na tym polu wyścig zbrojeń pomiędzy inwestorami a ustawodawcą nadal trwa. Poza kreatywnym podejściem do obrotu udziałami można też wybrnąć z konieczności kontaktu z KOWRem poprzez wyłączenie gruntu spod obowiązywania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a co za tym idzie z obowiązku trzymania takiego grunt we własnym portfelu przez 5 lat. Posłużmy się tutaj przykładem dewelopera specjalizującego się w budowie hal magazynowych. Jest on zainteresowany zakupem gruntu o korzystnych parametrach, następnie wybudowaniem hali i sprzedażą w ręce inwestora, który będzie ją dalej wynajmował. Inwestor już czeka, zbywca gruntu również, lecz nabycie ziemi w tej chwili uniemożliwiłoby dalszą część transakcji. Zamiast natychmiastowego zakupu deweloper może zawrzeć z właścicielem umowę warunkową, gdzie warunkiem zawieszającym jej wykonanie będzie rozpoczęcie inwestycji polegającej na budowie hali, a co za tym idzie wyłączenie gruntu spod obowiązywania ustawy. Jeśli do nabycia dochodzi bez zgody KOWR to i dalsza odsprzedaż może nastąpić w dowolnym momencie.
Mniejszy biznes też ma swoje sposoby na podobne inwestycje. Niejednokrotnie są to sposoby o wiele bardziej kreatywne. W przypadku niektórych działek możliwym jest zastosowanie następującego schematu postępowania: 1) zawarcie umowy ze zbywcą i uzyskanie stosownego pełnomocnictwa do dysponowania gruntem 2) podział gruntu na działki o powierzchni takiej, aby nie podlegały pod ustawę 3) sprzedaż gotowych działek w ręce nowych nabywców na podstawie pełnomocnictwa, z wykorzystaniem prawa cesji Nie jest to najprostsze rozwiązanie i powoduje też znaczne konsekwencje podatkowe dla stron transakcji, ale w przypadku niektórych gruntów metoda ta nadal pozwala na dobry zwrot z inwestycji. Jak widać na powyższych przykładach zakup ziemi rolnej nie musi iść w parze z wiązaniem się ze swoim nabytkiem na długie lata. Zarówno profesjonalni inwestorzy jak i drobny kapitał ma już narzędzia, które pozwalają inwestować w ten rodzaj nieruchomości na krótszy czas. Przy tej okazji gorąco namawiam do uważnego śledzenia dyskusji toczącej się wokół ustawy, gdyż poza nielicznymi głosami zachęcającymi do jej zaostrzenia większość zainteresowanych opowiada się za dalszą liberalizacją obrotu ziemią. Być może za niedługi czas dowiemy się, że o wiele łatwiej będzie nabywać grunty nie tylko do hektara, ale i te do 5 hektarów powierzchni.

NA ZIEMI ROLNEJ NIE DA SIĘ STRACIĆ

Średnia cena ziemi rolnej w 2004 roku wynosiła nieco powyżej 6600 PLN za hektar. W chwili obecnej zbliżamy się już do 50 tysięcy za ten sam obszar. W tym czasie przetrwaliśmy kryzys finansowy z lat 2007- 2009, czy kryzys na Cyprze z 2013 roku. Cena ziemi rolnej zdaje się rosnąć bez względu na warunki makroekonomiczne. W chwili obecnej trend zmian ceny ziemi rolnej jest podobny jak w roku 2008. Czy to oznacza, że na ziemi rolnej nie da się stracić? Osobiście, bardzo bym chciał, aby tak było. Zastanawiając się nad możliwymi scenariuszami na przyszłość rynku nieruchomości rolnych nie sposób nie odnieść się do innych obszarów gospodarki. Jeśli wszędzie jest dobrze, to i na roli źle nie będzie. Rosnące ceny mieszkań windują ceny gruntów pod budownictwo, a skoro tych brakuje, to i cena ziemi rolnej z perspektywą na późniejszą zabudowę rośnie. Miasta rozlewają się na tereny podmiejskie, a te z terenów rolnych stają się rozległymi sypialniami dla pobliskich aglomeracji. Część nabywców gruntów pod miastem stawia tezę, że nawet w przypadku odwrócenia koniunktury na rynku mieszkań oni nadal będą w korzystnej sytuacji. Zaznaczają, że w obronie przed rosnącymi odsetkami od kredytów hipotecznych oraz w celu ograniczenia stałych miesięcznych kosztów utrzymania duża fala chętnych może zwrócić się właśnie w kierunku dobrze zlokalizowanych gruntów w okolicach miast.

Fachowe analizy sytuacji na rynku rolnym wiążą cenę ziemi rolnej z cenami jej płodów, gdyż to właśnie opłacalność produkcji rolniczej determinuje cenę jaką rolnik jest w stanie zapłacić za hektar. Tutaj obniżek nie ma i póki co nie ma co się ich spodziewać. Również podniesienie efektywności gospodarowania na ziemi rolnej powoduje, że wydajność produkcji z każdego hektara rośnie. Profesjonalizacja oznacza lepsze plony i większą przewidywalność wyniku ekonomicznego, a to zachęca do dalszych zakupów, o ile są one jeszcze uzasadnione możliwymi do osiągnięcia zyskami.
Z powyższych faktów może wyłaniać się bardzo pozytywna wizja rynku nieruchomości rolnych, jednak na inwestorów czekają spore pułapki. Z ostatnich wydarzeń w naszym regionie powodem dla którego część z inwestorów mogła stracić było uwolnienie rynku ziemi rolnej na Ukrainie. Dostępność nieprzebranych połaci wyjątkowo urodzajnej ziemi w kraju aspirującym do członkostwa w UE gdzieś w latach trzydziestych obecnego wieku mogła obniżyć ceny w naszym regionie, a co najmniej zahamować ich dalszy wzrost. Gdyby nie brak stabilizacji gospodarczej na Ukrainie i niezażegnany konflikt z Rosją moglibyśmy być świadkami pierwszej znaczącej zmiany trendu cen ziemi rolnej od ponad 20 lat. Wśród podmiotów z mniejszym kapitałem znaczącą popularnością cieszyły się inwestycje w grunty rolne, oraz w spółki będące właścicielami takich gruntów, które to miały być dzielone i odsprzedawane ze znacznym zyskiem. Głównym miejscem takich inwestycji były Mazury, ale i Mazowsze czy inne części kraju też stawały się obszarem podobnych transakcji o celu spekulacyjnym. Uważny inwestor po prześledzeniu historii takich inwestycji zauważy, że grunty te, lub nawet same spółki niejednokrotnie zamiast realizować swoje zobowiązania wobec inwestorów w założonym okresie często stawały się przedmiotem odsprzedaży kolejnym podmiotom, które to miały realizować założony wcześniej scenariusz inwestycyjny. Kilka funduszy obiecujących złote góry zakończyło swoją karierę po kontakcie z prokuraturą, a część nadal trwa w nadziei na sprzedaż posiadanych działek. Ryzyko inwestora maleje proporcjonalnie do pracy jaką włoży on w zapoznanie się z realiami inwestycyjnymi na danym rynku. Rynek nieruchomości gruntowych wygląda na bezpieczną przystań, lecz zasób wiedzy wymaganej do bezpiecznego zakupu gruntu wielokrotnie przekracza wymagania stawiane inwestorom na rynku mieszkaniowym. Można co prawda posłużyć się zasadą high risk, high reward, jednak ja zdecydowanie wolę wysoką nagrodę przy minimalnym ryzyku. Drogi inwestorze, jeśli znane Ci są takie pojęcia jak klasa bonitacyjna, wyłączenie z produkcji rolnej, opłata adiacencka, czy melioracja, jeśli wiesz jak opodatkowane są transakcje na gruntach rolnych i kiedy może pojawić się podatek VAT, to możesz spać spokojnie. Jeśli masz wątpliwości zapraszam do kontaktu.


KRZYSZTOF DERDZIKOWSKI

Jeśli masz pytania napisz do Krzysztofa, chętnie na nie odpowie!

KDERDZIKOWSKI@STREFA.PRO

Krzysztof Derdzikowski 12/2021