bezpłatna konsultacja
vlog
książka
kurs
Blog

Kacper Kaczmarek, co piszczy w prawie budowalnym, czyli święty s(pokój) w inwestowaniu - analiza sytuacji prawnej.

Sporo inwestorów boryka się organami administracji budowlanej, zarządami wspólnot/ spółdzielni, administratorami budynków. Potrzebna jest świadomość, jakie przepisy budowlane dotyczą inwestowania w nieruchomości. Trzeba być na bieżąco i wiedzieć jak się bronić, jakie orzecznictwo przytaczać. Z tego powodu do sierpniowego raportu RM Kredyty Hipoteczne zaprosiliśmy doświadczonego eksperta, inżyniera, architekta, praktyka, działającego na rynku wynajmu nieruchomości. Kacper Kaczmarek – przybliży tą niełatwą tematykę budowlaną, która dopada nas przy każdej inwestycji w mieszkanie na wynajem. Zapraszamy do artykułu!
W ŻYCIU PEWNE SĄ TYLKO ŚMIERĆ, PODATKI …… I ZMIANY PRAWA
Czy jesteś inwestorem spokojnym o swoją przyszłość? Wiadomo, dziś sytuacja na rynku zmienia się tak szybko, że nie ma sensu dokładać sobie dodatkowego stresu. Stres, o którym pisze dotyczy zgodności z przepisami budowlanymi Twoich mieszkań. Zwykle podatki mamy obcykane, strukturę prawną przedsiębiorstwa też, niestety duża cześć inwestorów jest nieświadoma lub dowiaduje się w trakcie kontroli mieszkania, że jest taki akt prawny jak Ustawa Prawo Budowlane. Chcesz dalej żyć w błogiej nieświadomości? Nie czytaj dalej. Czytasz? Czyli ciekawi Cię jak inwestować w mieszkania by nie bać się kontroli nadzoru budowlanego. Ok. Zacznijmy od tego że Ustawa Prawo Budowlane i rozporządzenia z nim związane zmieniają się dość często.
Wynajmowany zasób mieszkaniowy, ma bardzo rozległe daty powstania (wytworzenia). Budynki powstawały w oparciu o inne akty prawne, inaczej się je budowało. Inaczej były projektowane mieszkania w kamienicach, blokach z wielkiej płyty, a jeszcze inaczej najnowsze mieszkania deweloperskie. Wytyczne dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych różniły się na przestrzeniach dziejów. Jako świadomy inwestor powinieneś znać Prawo Budowlane i Rozporządzenie Ministra jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zachęcam do przeczytania chodź raz tych dwóch aktów prawnych. Nie mówię, że po przeczytaniu od razu będziesz wiedział „w którym kościele dzwonią" ale przynajmniej ilość kościołów ograniczysz do jednego miasta ????.
DEFINICJE: PRZEBUDOWA, REMONT, ZMIANA SPOSOBU UŻYTKOWANIA
Żeby o czymkolwiek dyskutować musimy najpierw poznać definicje. Zauważyłem że sporo inwestorów bardzo potocznie podchodzi do słów związanych z tkanką mieszkaniową i pracami wykonywanymi w mieszkaniu. Definicje te mamy zawarte w ustawie Prawo Budowlane (uPB). Jeśli szukacie akt prawny (ustawę, rozporządzenie) zawsze szukajcie u źródła. Będziecie mieć pewność że pracujecie na aktualnie obowiązujących przepisach. Najlepiej posiłkować się rządową stroną https://isap.sejm.gov.pl/ i poprzez wyszukiwarkę oraz słowa kluczowe znajdować interesujący nas akt prawny. Poniżej kluczowe dla nas definicje zawarte w art. 3. uPB
Art.3 Ilekroć w ustawie jest mowa o:
(…)
6) budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;
7) robotach budowlanych – należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;
7a) przebudowie – należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;
8) remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym;
Nadzory budowlane często podnoszą zarzut samowolnej zmiany sposobu użytkowania dlatego potrzebna nam będzie też definicja czym jest ta zmiana:
Art. 71. uPB
1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
1) (uchylony)
2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higienicznosanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
3) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

PRZEBUDOWA, REMONT, ZMIANA SPOSOBU UŻYTKOWANIA - ORZECZNICTWO

Kluczowy przy działaniach związanych z przygotowaniem mieszkań do sprzedaży lub wynajmu jest czas (zwłaszcza przy flipach). By nie wpaść w procedurę administracyjną uzyskiwania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia powinniśmy starać się tak zaprojektować zmiany w mieszkaniu by nie były one przebudową ani remontem. Na szczęście mamy wyroki sądów stojące "po naszej stronie". Przytoczę je byście mogli wykorzystywać je w trakcie rozmów z administracją nieruchomości, zarządem wspólnoty, czy w trakcie kontroli nadzoru budowlanego jeśli jakiś sąsiad „uprzejmie doniesie".
Mamy zatem:
- wyrok NSA II OSK 627/2012 z 25.01.2013 gdzie czytamy:
"(…)Do kategorii przebudowy mogą być bowiem zakwalifikowane takie tylko prace powodujące zmianę parametrów techniczno-użytkowych, co do których organowi udało się wykazać w postępowaniu wyjaśniającym, że ingerują one w układ obciążeń w sposób wymagający konstruowania struktury nośnej obiektu na nowo, tak jak dzieje się to podczas budowy nowego obiektu (por. NSA w wyroku z dnia 4 marca 2010 r. II OSK 493/09). W ocenie składu orzekającego roboty budowlane w ścianach działowych, które nie ingerują w konstrukcję obiektu nie można zakwalifikować jako przebudowy.(…)" - wyrok NSA II OSK 460/06 z 12.01.2007, w którym dowiadujemy się o tym jak często i niepotrzebnie potocznie używamy słowa remont. „(…)Jak wynika z tego przepisu (art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego), istota remontu polega na odtworzeniu stanu pierwotnego, czyli odtworzeniu czegoś, co kiedyś było, ale nie ma tego w chwili rozpoczęcia remontu. Zgodnie z powyższym można mówić, np. o remoncie budynku, w którym na skutek dewastacji brak stropów, pokrycia dachowego, czy też drzwi i okien, bowiem w takim przypadku naprawienie stropu i dachu oraz wstawienie drzwi i okien jest odtworzeniem stanu pierwotnego, stanu z okresu, kiedy ten budynek został zbudowany. Odnosząc to do rozpoznawanej sprawy i mając na uwadze zakres wykonanych robót w lokalu nr 2, należy dojść do wniosku, że w tym przypadku nie można mówić o "remoncie" w rozumieniu art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego, a raczej o robotach budowlanych będących bieżącą konserwacją lokalu mieszkalnego. Jak wynika z akt sprawy, roboty wykonane w lokalu nr 2 polegały na: rozebraniu dwu ścianek działowych z suporexu, wymianie drzwi wewnętrznych, wymianie glazury na ścianach, wymianie parkietów na panele, wymianie sanitariatów w łazience i wc, wymianie parapetów podokiennych, zerwaniu tapet i boazerii w przedpokoju i kuchni oraz pomalowaniu ścian i sufitów. Żadnych z powyżej wymienionych prac nie można określić jako odtworzenie stanu pierwotnego, nie był to więc remont w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. Pojęcia "bieżącej konserwacji", o czym mowa w art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego, nie zdefiniowano ustawowo, chociaż w orzecznictwie pojawiły się takie próby zdefiniowania (patrz: wyrok NSA z dnia 24 września 1999 r., IV SA 1530/97, niepubl.; wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2006 r., II OSK 704/05, niepubl.). W oparciu o brzmienie art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego bieżącą konserwacją, o której tam mowa, określić można roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne - nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, co jest warunkiem koniecznym przy kwalifikowaniu robót budowlanych jako remontu. Skoro w niniejszej sprawie nie można mówić o "remoncie", a jedynie o "bieżącej konserwacji" lokalu mieszkalnego, tym samym nie mógł mieć tu zastosowania przepis art. 29 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego i należy dojść do podobnego wniosku, jak Sąd I instancji w zaskarżonym wyroku, że roboty wykonane w lokalu nr 2, należącym do Konrada B., nie wymagały pozwolenia na budowę ani zgłoszenia.(…)"

- wyrok WSA II SA/Gl 524/07 z 30.11.2007 , który jest bardzo ważny gdyż zwraca uwagę na jeszcze jedną istotną rzecz, której lubią się złapać organy nadzoru. Chodzi o „parametry użytkowe i techniczne istniejącego obiektu budowlanego" „(…) w odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które ingerują w konstrukcję obiektu, postawienie wewnątrz budynku ścianki działowej, wykucie w niej otworów, przesunięcie jej bądź usunięcie nie może być zakwalifikowane jako przebudowa obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane z 1994 r. Zmieniając jedynie wewnętrzny wygląd pomieszczeń, w żadnej mierze nie zmienia ono bowiem rzeczywistych parametrów użytkowych lub technicznych całości budynku, nie wpływa na jego kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczbę kondygnacji itp. Tym samym, o ile dokonane przez małżonków P. wykucie przedmiotowego otworu drzwiowego dotyczyło ścianki działowej, to zdaniem Składu Orzekającego, w świetle obowiązującej ustawy nie wymagało ani pozwolenia na budowę, ani też nawet zgłoszenia właściwemu organowi. Wykucie takie nie stanowi bowiem robót budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 7 ustawy.(…)"
- wyrok NSA II OSK 1852/10 z 05.01.2012 odniósł się także do ścianek działowych "(…)Trudno mówić, by lekka ścianka działowa stanowiąca "przepierzenie" mogła zmienić parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu budowlanego, o jakich mowa w przywołanym przepisie. Przeciwnie – uznać należy, iż taka ścianka – "przepierzenie" nie zmienia parametrów użytkowych lub technicznych obiektu budowlanego, tak jak nie zmienia ich na przykład zasłona wykonana z materiału, kotara.(…)"
- wyrok WSA VII SA/Wa 74/07 z 14.06.2007 "(…)Sąd podziela ocenę organu administracyjnego, iż montaż ścianki działowej nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, gdyż nie jest to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, ani przebudowa istniejącego obiektu, bowiem nie nastąpiła zmiana parametrów użytkowych lub technicznych.(…)"

Żeby nie było tak słodko wyszukałem dla Ciebie zupełnie odmienne stanowisko. Zapnij pasy i przytrzymaj szczękę.

- wyrok NSA II OSK 1972/14 - 2016-04-19 „(…) uczestnicy postępowania w lokalu, który był wykorzystywany dotychczas jako restauracja, zmienili układ ścianek działowych, tak aby lokal ten przystosować do prowadzenia kasyna, przy czym polegało to na rozbiórce niektórych dotychczasowych ścianek działowych, wykonaniu nowych ścianek działowych, wykonanie w jednej ze ścianek działowych otworu na drzwi i zlikwidowanie otworów na drzwi w trzech innych ściankach działowych, a także wykonanie związanej z tym nowej instalacji elektrycznej. W tych okolicznościach faktycznych organy administracji, a za nimi Sąd pierwszej instancji, trafnie przyjęły, że miała miejsce przebudowa obiektu budowlanego. Faktem jest, że ani w decyzjach organów administracji, ani w uzasadnieniu wyroku Sądu pierwszej instancji nie przedstawiono szczegółowej oceny prawnej tych faktów, ograniczając się do stwierdzenia, że miała miejsce przebudowa obiektu budowlanego, jednakże uchybienie to nie ma istotnego znaczenia, gdyż w świetle art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), zawierającym legalną definicję przebudowy obiektu budowlanego, nie ulega wątpliwości, że taka kwalifikacja prawna była prawidłowa. Nie ulega jednak wątpliwości, że skoro przepis mówi zarówno o parametrach technicznych, jak i użytkowych, to nie chodzi w nim jedynie o wartości techniczne, jak na przykład obciążenia. Nie może też chodzić o parametry, których zmiana powoduje wyłączenie robót budowlanych poza zakres pojęcia przebudowy, czyli kubatura obiektu budowlanego, powierzchnia jego zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. W ocenie NSA, z legalnej definicji przebudowy wynika więc, że przebudową są też takie roboty budowlane, które nie zmieniają parametrów technicznych obiektu budowlanego, takich jak na przykład występujące w obiekcie obciążenia, ale które powodują zmianę parametrów związanych z jego użytkowaniem. Wskazuje na to użyty w art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego zwrot dotyczący zmiany parametrów użytkowych. Takim parametrem użytkowym jest niewątpliwie układ pomieszczeń w obiekcie budowlanym. Zatem, zmiana układu pomieszczeń spowodowana zmianą układu ścianek działowych i występujących w nich drzwi, jest przebudową obiektu budowlanego w rozumieniu powołanego przepisu. Tym samym są to, jak wynika z art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego, roboty budowlane. Skoro zaś żaden przepis art. 29 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego nie stanowi, aby tego rodzaju roboty budowlane mogły być wykonywane na podstawie zgłoszenia, to należy przyjąć, że wymagały one - zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego - pozwolenia na budowę.(…)"

Pozbierałeś się? Tak, to jest o 180st odmienne stanowisko od wcześniej przywołanych orzeczeń. Wyrok jest o tyle kuriozalny, że oznacza iż każde przestawienie ścianek działowych w lokalu wymagałoby pozwolenia na budowę. A przecież takie rzeczy nawet przy wznoszeniu nowych budynków to zmiany "nieistotne" i wykonuje się je w dokumentacji powykonawczej bez zamiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Miej po prostu świadomość, że w przypadku skierowania Twojej sprawy na drogę sądową możesz trafić na skład sędziowski, który może bardzo Cię zaskoczyć swoim wyrokiem.

Na szczęście przeważający jest pogląd w orzeczeniach że jeśli zmienimy układ ścianek działowych nie dochodzi do zmiany sposobu użytkowania i nie jest to przebudowa. Mówiąc prosto użytkowaliśmy lokal w sposób "mieszkalny" przed zmianą - użytkujemy nadal „mieszkalnie" po zmianie. A całość zmiany układu ścian, pomieszczeń to jedynie szeroko pojęte urządzanie wnętrz.


OCZEKIWANIA VS RZECZYWISTOSĆ

Jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. Jeśli np. przenosimy łazienkę w inną część mieszkania i musimy wykonać bruzdy w ścianach nośnych lub stropach na ukrycie rur odpływowych kanalizacji sanitarnych to taka ingerencja w konstrukcję jest już przebudową. Powinniśmy mieć zgodę wspólnoty/spółdzielni w formie uchwały na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane gdyż ingerujemy w części wspólne (w tym przypadku stropy, ściany nośne). Jeśli takie przenosiny łazienki w ramach mieszkania nie ingerują w ściany nośne i stropy w mojej opinii nie są przebudową, ani remontem. Nie jest też to zmiana sposobu użytkowania, gdyż łazienka jest składową częścią mieszkania i poprzez przesunięcie jej lokalizacji w obrębie mieszkania nie zaprzestajemy użytkowania w sposób mieszkalny całego lokalu.

MIEĆ CIASTKO I ZJEŚĆ CIASTKO

To, że jakaś zmiana nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia nie oznacza, że możemy ją dowolnie wykonywać. Powinniśmy stosować przepisy w oparciu, o które budynek został zaprojektowany. Czasami jednak warto podpaść pod nowe obecnie obowiązujące Rozporządzenie Ministra jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie gdyż od 01.01.2018 sporo uprościło w wytycznych dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Nie wiem czy wiesz, ale od roku 1994 do końca 31.12.2017 w warunkach technicznych był paragraf:
§ 94. 1. W budynku wielorodzinnym szerokość w świetle ścian pomieszczeń powinna wynosić co najmniej:
1) pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby - 2,2 m,
2) pokoju sypialnego przewidzianego dla dwóch osób - 2,6 m, (późniejsza zmiana na 2,7m)
3) kuchni w mieszkaniu jednopokojowym - 1,8 m,
4) kuchni w mieszkaniu wielopokojowym - 2,4 m.
2. W mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m2.

Obecnie od 01.01.2018 ten paragraf brzmi:
§ 94.Mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2.
Zatem jeśli zdarzyło Ci się przed rokiem 2018 w budynku z w/w dat powstania podzielić jakiś duży salon o wielkości ponad 16m2 na dwa pokoje jednoosobowe lub to w razie kontroli nadzoru budowlanego istniało ryzyko doprowadzenia układu do zgodności z przepisami. Obecnie przepis nie podaje szczegółowych wymiarów pokojów a nowo projektowane mieszkania powinny mieć wielkość minimum 25m2.

PODSUMOWANIE

Jak widzisz inwestowanie w nieruchomości w kontekście prawa budowlanego będzie stawiało przed Tobą dużo trudnych wyborów. Zawsze zachęcam inwestorów, by wszystko było „po bożemu" - zgodnie z przepisami. Dla czystej głowy i świętego sPokoju. Nie obawiaj też tego demonizowanego pozwolenia na budowę. W końcu mieszkanie na wynajem kupujemy na kilkanaście lat czym przy takim okresie jest 2-3 miesiące papierologii i przygotowania PnB.
Jeśli potrzebujesz usługi w zakresie konsultacji m.in., z prawa budowlanego, architektury, przebudów, podziałów mieszkań (sam jestem inwestorem i doskonalę rozumiem na czym polega stąpanie po cienkiej linie między zyskiem z inwestycji a uszanowaniem przepisów budowlanych) śmiało pisz. Konsultacje odbywają się telefonicznie, lub przez komunikator meet, a temat konsultacji ustalamy wcześniej mailowo, więc podczas spotkania przekażę Ci już konkretne odpowiedzi.
KACPER KACZMAREK

Jeśli masz pytania napisz do Kacpra, chętnie na nie odpowie!

DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ O DZIAŁALNOŚCI KACPRA - LINK

Kacper Kaczmarek 08/2021