Blog
MACIEJ KOCIK - JAK BEZPIECZNIE INWESTOWAĆ W GOTOWCE INWESTYCYJNE?
Od wielu lat współpracuję z inwestorami, dostarczając sprawdzone okazje inwestycyjne. Sam także jestem inwestorem i przedsiębiorcą lokującym kapitał w nieruchomościach. W 2015 roku ukończyłem Praktyczne Seminarium Zaawansowanego Inwestowania w Nieruchomości, gdzie poznałem Piotra Hryniewicza, który zainteresował mnie tematem gotowców inwestycyjnych. Od tego czasu intensywnie analizuję ten rynek i przez lata szkoląc się, zbierając informacje oraz doświadczenia, doszedłem do wniosku, że brakuje miejsca, gdzie można by połączyć w bezpieczny sposób za pomocą Internetu, interesy dostawców sprawdzonych okazji inwestycyjnych z interesami inwestorów. Tak powstał projekt Gotowce Inwestycyjne.
CZY TO JEST DOBRY MOMENT NA INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI?
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości spowodowała spadek ilości przeprowadzanych transakcji. Jednakże z naszych analiz wynika, że nie przyczyniła się do znacznego spadku ich wartości. Co więcej, systematyczny dodruk pieniądza, wysoka cena złota i innych tego typu aktywów oraz bardzo niskie oprocentowanie na lokatach bankowych powoduje coraz większe zainteresowanie alternatywnymi możliwościami ulokowania swojego kapitału przez inwestorów.

Niestety, nie każdy inwestor posiada wystarczającą wiedzę, doświadczenie i czas, aby aktywnie i z sukcesami inwestować w nieruchomości. Dlatego coraz większym zainteresowaniem cieszy się możliwość pasywnego lokowania kapitału na rynku nieruchomości, czyli zakup np. gotowców inwestycyjnych. Odpowiadając na pytanie, uważam, że każdy moment jest dobry, aby inwestować w nieruchomości. Jednak trzeba mieć na uwadze to, aby odpowiednio je wybierać w danym czasie i w danych warunkach ekonomicznych.
CO TO JEST GOTOWIEC INWESTYCYJNY?
W naszym pojęciu gotowcem inwestycyjnym jest nieruchomość, która zazwyczaj ma charakter mieszkaniowy, która jest zakupiona, wyremontowana, zoptymalizowana, wyposażona, wynajęta i zarządzana. Jest to gotowy działający biznes, który przynosi z góry określony i przewidywalny, bezobsługowy dla inwestora dochód. Inwestor kupując taką nieruchomość nie musi się niczym martwić. Wszelkie czynności związane z obsługą najmu zapewnia producent gotowca inwestycyjnego, który jest jednocześnie jego zarządcą. To taka bezobsługowa lokata kapitału z wysokim oprocentowaniem.
W JAKIE GOTOWCE INWESTYCYJNE WARTO INWESTOWAĆ?
W mojej ocenie najlepszą tego typu inwestycją są lokaty w sprawdzone gotowce inwestycyjne mieszkaniowe, zlokalizowane w dużych miastach. Zarabia się wtedy nie tylko na stałym miesięcznym dochodzie pasywnym z wynajmu, ale także na dość szybkim cyklicznym wzroście wartości zakupionej nieruchomości. Szczególnie polecam mieszkania z rynku wtórnego, gdzie po zakupie możemy takie mieszkanie amortyzować, niwelując opodatkowanie zysków z najmu praktycznie do zera. Jeśli kogoś interesuje tematyka optymalizacji podatkowych w nieruchomościach, polecam blog Grzegorza Grabowskiego, na którym można znaleźć ogromną dawkę wiedzy na ten temat.
JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ GOTOWIEC INWESTYCYJNY?
Wbrew pozorom nie jest to taka prosta sprawa jak się wydaje, jeśli kupuje się gotowca bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia lub pomocy specjalistów. Na rynku obserwujemy wiele nieruchomości, które mają w nazwie szyld „gotowiec inwestycyjny", jednakże nimi nie są. Kupowanie niesprawdzonego gotowca inwestycyjnego, z niepewnego źródła, może zakończyć się problemami i sporą utratą kapitału. Jest wiele rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę przy zakupie gotowca inwestycyjnego. Pamiętajmy, że zazwyczaj są to mieszkania, które zostały podczas remontu zoptymalizowane. Oznacza to gruntowną przebudowę, dzięki której na danej powierzchni powstaje więcej pokoi i pomieszczeń, niż było wcześniej. Ważne jest, aby taki producent gotowca inwestycyjnego robił to zgodnie z przepisami i dał gwarancję kupującemu nie tylko na wykonany remont, ale też na całość prac adaptacyjnych. Gwarancja poprawnego wykonania remontu oraz zagwarantowanie zgodnego z przepisami stanu technicznego i prawnego jest tutaj niezbędna, aby taki zakup miał sens i spełnił oczekiwania inwestora. Jeśli ktoś nie ma takiej wiedzy i doświadczenia powinien skorzystać z pomocy specjalistów. Daje to pewność udanego zakupu oraz ochronę prawną i finansową w trakcie oraz po transakcji zakupu nieruchomości.
NA CO SZCZEGÓLNIE NALEŻY ZWRÓCIĆ UWAGĘ PRZY ZAKUPIE GOTOWCA INWESTYCYJNEGO:
1. Lokalizacja
To bardzo istotny czynnik. Zalecam kupowanie gotowców w dużych miastach (powyżej 200 tys. mieszkańców). Tak zlokalizowane nieruchomości są bardziej odporne na czynniki demograficzne. Oczywiście są też na rynku gotowce inwestycyjne w mniejszych miejscowościach. Ale mając na uwadze, że to inwestycja długoterminowa warto poprzedzić ją dokładną analizą, aby z czasem nasza inwestycja nie rozczarowała nas. Kupując nieruchomość w dużym mieście warto, aby jej lokalizacja była dobrze dobrana do typu nieruchomości i naszych najemców. Np. jeśli naszym gotowcem inwestycyjnym ma się stać mieszkanie podzielone na pokoje, to ważne, aby taka nieruchomość znajdowała się blisko miejsc aktywności zawodowej i życiowej naszych potencjalnych klientów lub była dobrze skomunikowana z nimi. Ważna jest także infrastruktura otaczająca nieruchomość np. sklepy czy galerie handlowe itp. Reasumując, jeśli chcesz stać się posiadaczem gotowca, który spełni Twoje oczekiwania inwestycyjne, wybierz nieruchomość, która będzie spełniała oczekiwania Twoich najemców. Celowo to podkreślam, gdyż większość początkujących inwestorów popełnia podstawowy błąd przy zakupie, kierując się swoimi odczuciami wizualnymi, zamiast przeanalizować potrzeby swoich potencjalnych klientów.
2. Zarządzanie
Zarządzanie to kolejny niezwykle istotny czynnik. Jest kluczem do systematycznych dochodów z nieruchomości, a tym samym do wysokiego zwrotu z inwestycji. Bez gwarancji odpowiedniego zarządzanie nie możemy w ogóle mówić o gotowcu inwestycyjnym, a jedynie o mieszkaniu inwestycyjnym. To zasadnicza różnica. Gotowiec inwestycyjny to gotowy i pracujący biznes mieszkaniowy. Mieszkanie inwestycyjne to mieszkanie, które ma pewien potencjał, ale jeszcze niczego nie gwarantuje. w mojej ocenie bez dobrze poukładanej firmy zarządzającej nie można produkować gotowców inwestycyjnych. Kupując takie mieszkanie należy upewnić się, że będzie ono dobrze zarządzane w imieniu właściciela i że będzie to usługa długoterminowa na przejrzystych zasadach. Niektórzy producenci gotowców inwestycyjnych oferują zarządzanie z gwarancją czynszu, czyli tzw. podnajem. Jest to najbardziej atrakcyjna forma zarządzania nieruchomościami dla inwestorów, jednakże wiąże się z nieco niższym zwrotem z inwestycji.
3. Warunki i parametry techniczne
Sposób wykonania gotowca inwestycyjnego w ogromnej mierze decyduje, czy dane mieszkanie będzie dobrą inwestycją, czy wręcz przeciwnie dużym problemem. Kupując dany gotowiec inwestycyjny powinniśmy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na takie elementy jak:

- jakość wykonanego remontu – prawidłowo wykonany remont gwarantuje spokojną eksploatację mieszkania przez kolejne lata i brak dodatkowych kosztów. Istotne jest, aby materiały użyte do remontu były odpowiednio wysokiej jakości.

- instalacja elektryczna – w starym budownictwie najczęściej bywa aluminiowa i aby uniknąć w przyszłości przykrych niespodzianek w postaci kucia ścian, powinna zostać wymieniona na miedzianą.

- instalacja wodno – kanalizacyjna – podobnie jak instalacja elektryczna powinna zostać wymieniona na etapie remontu. Dodatkowo warto sprawdzić czy prawidłowo funkcjonuje kanalizacja, czy zostały zachowane odpowiednie spadki i kąty nachylenia rur oraz czy instalacja jest odpowiedniej jakości. Nie polecam rozwiązań mechanicznych w instalacjach kanalizacyjnych w postaci tzw. młynków. Warto na to zwrócić uwagę, aby mieszkanie nie generowało w przyszłości dodatkowych niepotrzebnych kosztów i kłopotów.

- odpowiednie wykonanie i rozmieszczenie ciągów i kanałów wentylacyjnych – kluczowa sprawa. Nie zachowanie odpowiednich rozwiązań przy instalowaniu kanałów wentylacyjnych może mieć opłakane skutki dla właściciela mieszkania. Dodatkowo uchybienia w tym temacie w niektórych przypadkach mogą pociągać za sobą sankcje nie tylko finansowe, ale także karne.

- szerokość drzwi i framug oraz szerokość i wymiary ciągów komunikacyjnych w mieszkaniu – często bagatelizowana sprawa, pomimo iż przepisy budowlane dokładnie określają ich wymiary. Nie zastosowanie się do tych przepisów może spowodować, że właściciel będzie musiał w przyszłości przeprowadzić przebudowę na swój koszt.

- odpowiednie doświetlenie pomieszczeń – większość pomieszczeń powinna posiadać dostęp do światła dziennego. Ważne też jest odpowiednie doświetlenie pomieszczeń nieposiadających takich możliwości.

- ilość łazienek i toalet – jeśli kupujemy mieszkanie wielopokojowe gdzie będzie kilku najemców, warto upewnić się, że posiada ono więcej niż jedną toaletę. Podobnie jest z łazienkami. Większa ilość toalet i łazienek w mieszkaniu zdecydowanie podnosi jego funkcjonalność w oczach najemców oraz komfort mieszkania.


4. Odpowiednie wyposażenie mieszkania
Standardem każdego porządnego gotowca inwestycyjnego jest wyposażenie go w odpowiednią ilość praktycznych mebli, sprzęt agd, a nawet naczynia i sztućce. Im lepiej wyposażone mieszkanie tym szybciej się wynajmuje.

Jeśli jesteś zainteresowany pogłębieniem wiedzy na powyższe tematy i zagadnienia, zapraszam do uczestnictwa w nowym kursie remontowym przygotowanym przez specjalistów w tym zakresie: Jeremiasza Gorzędowskiego i Izabelę Hryniewicz, których zdecydowanie polecam.
5. Aspekty prawne
Jeśli kupuje się gotowca inwestycyjnego z niesprawdzonego źródła to warto zweryfikować stan prawny przed zakupem mieszkania co może pomóc uniknąć niepotrzebnych kłopotów. Najlepiej zacząć od Księgi Wieczystej i sprawdzić kto jest właścicielem mieszkania, czy zgadzają się wszystkie dane podane przez sprzedawcę oraz czy występują jakieś wpisy o zadłużeniu. Jeśli ktoś nie ma na co dzień do czynienia z tego typu sprawami i nie posiada odpowiedniego doświadczenia, warto skorzystać z pomocy specjalistów.
6. Rentowność inwestycji
Jednym z podstawowych błędów początkujących inwestorów jest brak sprawdzenia poprawności wyliczenia zwrotu z inwestycji przez sprzedającego. Większość zaawansowanych inwestorów nie kieruje się przy zakupie nieruchomości ceną za metr kwadratowy, a współczynnikiem rentowności czyli tzw. zwrotem z inwestycji. Często można dostrzec ogłoszenia typu „gotowiec inwestycyjny zwrot 10%". Oznacza to, że inwestycja powinna nam się zwrócić w ciągu 10 lat. Jednakże może się zdarzyć, że kiedy przyjrzymy się dokładniej wyliczeniom podanym przez sprzedającego i przekalkulujemy inwestycję w poprawny sposób, okaże się, że zwrot z inwestycji będzie zdecydowanie mniejszy.
7. Gwarancje i wsparcie posprzedażowe.
Większość początkujących producentów gotowców inwestycyjnych nie oferuje takiej usługi. Zazwyczaj chcą sprzedać mieszkanie i szybko o nim zapomnieć. Warto zapytać o taką usługę, szczególnie kiedy jest się początkującym inwestorem. Zapewnienie takiego wsparcia świadczy nie tylko o klasie producenta gotowca, ale także o jakości jego wykonania.
ZAKUP ZA GOTÓWKĘ CZY W KREDYCIE?
To zazwyczaj indywidualna kwestia. Niezależnie od sposobu finansowania, gotowiec inwestycyjny powinien mieć na tyle wysoki zwrot z inwestycji, aby spełniał oczekiwania inwestora.
Większość inwestorów, z którymi współpracujemy, pierwszy zakup dokonała za gotówkę. Po przekonaniu się o trafności inwestycji, zazwyczaj zwracają się do nas o pomoc w zorganizowaniu kredytowania na kolejne inwestycje. w tej dziedzinie współpracujemy z wysokiej klasy specjalistami z RM Kredyty, którzy przygotowują dla naszych inwestorów najlepsze dostępne w danej chwili oferty na rynku kredytów hipotecznych. Współpracując z tą firmą od dłuższego czasu. Dzięki temu mamy pewność, iż nasi klienci otrzymają atrakcyjną ofertę finansowania inwestycji, dostosowaną do ich aktualnych potrzeb.
JAK WYGLĄDA RENTOWNOŚĆ TYPOWEGO GOTOWCA INWESTYCYJNEGO W PRAKTYCE?
Może posłużę się przykładem. Dwa lata temu mój znajomy poprosił mnie o pomoc w wyszukaniu i pośrednictwie w zakupie gotowca inwestycyjnego w Łodzi. Było to siedmiopokojowe mieszkanie o powierzchni ok 120 m2 w centrum miasta. Zakupił je za naszym pośrednictwem za kwotę 500 tyś zł. Przez okres dwóch lat mieszkanie zarobiło dla niego ponad 100 tyś zł z wynajmu, a jego wartość wzrosła o kolejne 100 tyś zł. Myślę, że kupując odpowiednie gotowce inwestycyjne, można uzyskać naprawdę wysokie rentowności. Zdecydowanie wyższe niż w przypadku zwykłych mieszkań.
GDZIE SZUKAĆ SPECJALISTYCZNEJ WIEDZY NA TEMAT GOTOWCÓW INWESTYCYJNYCH?
Ważne jest, aby szukać jej w sprawdzonych źródłach. Osobiście polecam Edukację Inwestowania w Nieruchomości Piotra Hryniewicza. Jest to źródło wiedzy, które gorąco polecam każdemu inwestorowi. Sam z niego korzystałem i nadal korzystam. To nie tylko ogromna ilość praktycznej w pełni sprawdzonej wiedzy na temat nieruchomości, ale także licząca ponad dwa tysiące społeczność inwestorów, stale wymieniająca się informacjami.
KUPOWAĆ SAMEMU CZY SKORZYSTAĆ Z POMOCY SPECJALISTÓW?
Jeśli inwestor posiada odpowiednią wiedzę i doświadczenie oraz dysponuje odpowiednią ilością czasu, którą może przeznaczyć na weryfikacje nieruchomości, to zakup gotowca inwestycyjnego nie będzie stanowił dla niego problemu. Jeśli ich nie posiada, to warto skorzystać z obsługi specjalistów. Pierwszym tego typu miejscem, które stosunkowo niedawno zostało stworzone dla inwestorów, jest portal ofertowy Gotowce Inwestycyjne http://www.gotowceinwestycyjne.pl. Portal oferuje inwestorom sprawdzone gotowce inwestycyjne spełniające wyśrubowane standardy. Dodatkowo oferuje fachową pomoc przy doborze inwestycji, pełną obsługę prawną i finansową oraz wsparcie posprzedażowe. Zakupy za pośrednictwem portalu Gotowce Inwestycje, to gwarancja bezpiecznego inwestowania.
Maciej Kocik 23/07/2020