bezpłatna konsultacja
vlog
książka
kurs
Blog

JEREMIASZ GORZĘDOWSKI - 7 KARDYNALNYCH BŁĘDÓW, KTÓRYCH POWINIENEŚ UNIKNĄĆ PRZY ANALIZOWANIU INWESTYCJI

Zakup mieszkania jest inwestycją, która wymaga podejmowania wielu decyzji. Już na samym początku poszukiwania nieruchomości warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę pod kątem remontowym i prawnym oraz określić, jakie będzie jej dalsze przeznaczenie. Pozwoli to uniknąć błędów, które w przypadku mieszkań inwestycyjnych potrafią być kosztowne. Przemyślane przygotowanie i zaplanowanie całego procesu pozwoli Ci cieszyć się z wysokiej stopy zwrotu z flipa lub satysfakcjonującego cashflow z wynajmu.
1. BRAK POMYSŁU NA MIESZKANIE PRZED ZAKUPEM.
Ile razy zdarzyło Ci się widzieć baner "Sprzedam lub wynajmę!", gdy przemieszczałeś się po swoim mieście? Można mieć tylko nadzieję, że większość w ten sposób sprzedawanych mieszkań, zostało nabytych w drodze spadku, bo w innym przypadku oznacza to, że właściciel kupił mieszkanie bez pomysłu co z nim dalej zrobić.... Jeśli ogłoszenie takie dotyczy mieszkania po remoncie - można przypuszczać, że nie tylko decyzja o zakupie była nieprzemyślana, ale także sam remont, który powinien być dokonany z myślą o kliencie docelowym - innym przy flipie, a innym przy wynajmie. Wyjątkiem będą tutaj gotowce inwestycyjne, które należy przygotować, pamiętając o potrzebach zarówno najemców, jak i inwestora, który stanie się przyszłym właścicielem mieszkania. Zdefiniowanie odbiorcy jeszcze przed zakupem mieszkania inwestycyjnego będzie determinować Twoje kryteria dotyczące samego zakupu, ale także plany odnośnie docelowego układ i standardu wykończenia nieruchomości. Bez względu na to, jaką strategię inwestowania obierasz, pamiętaj, że Twoje prywatne odczucia mogą nie być dobrym doradca i zawsze warto wcześniej na chłodno przeanalizować swoją przyszłą inwestycję.
2. BRAK ZNAJOMOŚCI LOKALNEGO RYNKU
Dolf de Roos, a za nim Robert Kiyosaki, powtarzają, że trzeba obejrzeć 100 nieruchomości, złożyć ofertę na 10, wtedy 3 zostaną zaakceptowane, a 1 wybierzesz i kupisz. Podążając tą strategią, oprócz kupionej nieruchomości, zyskujesz także bezcenną wiedzę o lokalnym rynku. Przeglądanie portali z ogłoszeniami, to jedno, ale wiedza za ile można sprzedać lub kupić dane mieszkanie, a w przypadku mieszkań, które są już jakiś czas na rynku - dlaczego jeszcze nie znalazły nabywcy - mogą być bezcenne w negocjacjach i podjęciu samej decyzji o zakupie.
Niestety znam historie inwestorów, którzy zakupili mieszkanie tylko dlatego, że pośrednik powiedział im, że jest to okazja cenowa oraz przekonał ich, że mieszkanie świetnie nadaje się na wynajem. Po zakupie okazało się, że rzeczywiście mieszkanie można korzystnie podzielić na wynajem, ale znalezienie najemców nie jest już takie proste, bo to okolica ze słabą komunikacją miejską, oddaloną od centrum, na dodatek ciesząca się złą sławą. Jaki z tego wniosek? Słuchaj uważnie, w jaki sposób właściciel lub pośrednik wychwalają mieszkanie, ale zawsze to zweryfikuj! Znajomość rynku lokalnego pozwoli Ci zweryfikować cenę zakupu, potencjalną cenę sprzedaży po przeprowadzeniu remontu, a także ustalić poprawnie przyszłe stawki czynszu najmu.
3. ZŁA OCENA STANU TECHNICZNEGO.
O tym, czy wybrane przez Ciebie mieszkanie jest okazją inwestycyjną, często dowiesz się dopiero w momencie jego sprzedaży, zwłaszcza jeżeli planujesz remont takiej nieruchomości. Przekonał się o tym nasz znajomy inwestor, który wyznawał zasadę: „Najpierw kupię (bo to okazja!), a potem będę się martwił, co dalej!". Można powiedzieć, że ta zasada sprawdziła się dosłownie - martwił się, i to intensywnie przez cały remont, gdy musiał wydawać kolejne dziesiątki tysięcy złotych, które skutecznie konsumowały jego przyszły zysk przy sprzedaży. Niestety źle ocenił stan techniczny mieszkania, niektóre stropy były do wymiany, a co gorsza, ze względu na brak dostępnych kominów nie mógł wykonać ogrzewania gazowego, które miało zastąpić dotychczasowe ogrzewanie piecowe... Metraż mieszkania był duży, więc ogrzewanie elektryczne nie było idealnym rozwiązaniem, a wspólnota mieszkaniowa nie chciała się zgodzić na dobudowę komina po elewacji. Ostatecznie musiał zdecydować się na nieoptymalne dla takiego mieszkania ogrzewanie elektryczne, a sprzedaż nastąpiła za cenę, która ledwo pozwoliła mu wyjść na zero z tej inwestycji. Gdyby doliczyć jeszcze czas, który poświęcił na zaangażowanie w ten projekt, podsumowanie finansowe wyszłoby na pewno pod kreską....
4. NIEDOSZACOWANIE KOSZTÓW REMONTU
Nie tylko początkujący inwestorzy mają problem z wyceną kosztów remontu. Zdarza się to również tym doświadczonym, gdy za bardzo wpadną w rutynę lub mierzą się z innym typem budownictwa, niż dotychczas (np. wykonują swoje pierwsze mieszkanie w kamienicy). w internecie można często znaleźć pytania i odpowiedzi określające stawkę za metr kwadratowy w stosunku do remontowanych mieszkań. Są to próby uśrednienia wydawanych kwot, trzeba jednak pamiętać, że każde mieszkanie będzie miało
swoje indywidualne potrzeby remontowe, w szczególności w kamienicach, gdzie często dochodzą nam do naprawy elementy konstrukcyjne i adaptacje lub dobudowy kominów wentylacyjnych. Aby zminimalizować ryzyko niedoszacowanych kosztów, warto skorzystać z wyceny firmy remontowej oraz posłużyć się własną tabelką do wyceny materiałów wykończeniowych oraz wyposażenia. Nawet jeśli będzie się to wiązało z koniecznością zapłaty za taką wycenę kilkuset złotych. To i tak mniejszy koszt, niż problemy związane z nieprzewidzianymi kosztami remontowymi, przedłużającą się inwestycją i koniecznością zmiany koncepcji remontowej w trakcie procesu. Oprócz tego zawsze wpisz sobie do budżetu "zapas" na nieprzewidziane wydatki - zazwyczaj od 2% do 7% całych nakładów remontowych, w zależności od typu budownictwa i Twojego doświadczenia w ocenie kosztów remontu.
5. ZŁA OCENA STANU PRAWNEGO.
Kolejnym błędem, który pojawia się wśród znajomych inwestorów, jest nieprzywiązywanie wagi do formy własności kupowanego mieszkania. Udziały w nieruchomości oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to jednak nie to samo, co odrębna własność. Rodzi to wiele konsekwencji, zaczynając od możliwości kredytowania hipotecznego takich mieszkań, poprzez możliwość swobodnego remontowania i czerpania przychodów z najmu. w przypadku zakupu udziałów, gdy nie została zawarta umowa o podział nieruchomości wspólnej, tj. quoad usum, stajesz się jedynie współwłaścicielem danego mieszkania. w związku z tym, w przypadku wynajęcia takiego mieszkania, powinieneś współdzielić przychody najmu razem z wszystkimi pozostałymi współwłaścicielami całej nieruchomości. w takim wypadku powinieneś dążyć do ustanowienia odrębnej własności dla kupowanej nieruchomości, dzięki czemu dla lokalu zostanie założona księga wieczysta, a Ty staniesz się jedynym dysponentem takiego mieszkania.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu kryje w sobie kolejne zagrożenia - kupując takie mieszkanie, nabywamy jedynie prawo do lokalu, ale właścicielem samej "substancji" mieszkania jest spółdzielnia. Dlatego bardzo często, na mocy swojego regulaminu, spółdzielnia będzie wymagać od nas różnych zgód na prace budowlane, nawet jeżeli prawo od nas tego nie wymaga (np. modyfikacja ścianek działowych). w takim wypadku, o ile grunt pod nieruchomością jest uregulowany (a to też trzeba sprawdzić przed zakupem!), powinieneś dokonać przekształcenia takiego prawa w pełną własność - wtedy Twoje plany remontowe możesz realizować dużo sprawniej. Co więcej, różne formy własności wpływają na późniejsze prawo do amortyzacji przy najmie, co może sprawić, że to samo mieszkanie, ale w formie SWPdL będzie przynosiło mniejszą stopę zwrotu z najmu, niż gdyby stanowiło odrębną nieruchomość.
6. NIEUWZGLĘDNIENIE BIEŻĄCYCH KOSZTÓW UTRZYMANIA ORAZ FINANSOWANIA INWESTYCJI.
Podejmując decyzję o zakupie danego mieszkania na podstawie naszej analizy, powinieneś w niej uwzględnić wszystkie koszty. Inwestorzy czasami upraszczają te obliczenia, porównując tylko koszt związany z zakupem mieszkania oraz remontem z ceną sprzedaży i w ten sposób obliczają swój zysk lub stopę zwrotu z wynajmu. Należy pamiętać, że tych kosztów jest znacznie więcej, zaczynając od samego początku, to koszty PCC lub VAT w przypadku mieszkań deweloperskich, koszty notarialne. Następnie trzeba pamiętać o bieżących kosztach utrzymania inwestycji - czynsz do administracji, media, ogrzewanie, a w przypadku mieszkania kupionego na kredyt - odsetki i/lub rata kapitałowa. Co więcej, jeśli mieszkanie ma być wynajmowane, a Ty będziesz musiał poczekać kilka miesięcy, zanim zaczniesz je remontować, a następnie wynajmować, to warto, żebyś sprawdził koszt utraconych korzyści i porównał taką inwestycję z innym mieszkanie, które będziesz mógł wynająć od pierwszego dnia po zakupie. Przy mieszkaniach wynajmowanych na przykład na 7 pokoi, możemy mówić nawet o kwocie ok 5.000 zł miesięcznie, co przy 6- miesięcznym oczekiwaniu na najem da nam kwotę 30.000 zł utraconych korzyści, w porównaniu do mieszkania, które będzie wynajmowane od pierwszego dnia (np. gotowca inwestycyjnego). Dlatego w takim przypadku niższa cena zakupu niewyremontowanego mieszkania, wcale jeszcze nie świadczy o tym, że jest to lepsza inwestycja. Ponadto, osoby, które finansują flipy własnym kapitałem, powinny wziąć także pod uwagę utracone korzyści, gdyby ich kapitał był w tym czasie zainwestowany w innym instrumencie inwestycyjnym. Wtedy, tak naprawdę niewidocznym kosztem takiego flipa, mimo iż finansujemy go samodzielnie - są utracone korzyści, wynikające z niezarobionych odsetek. Dopiero gdy weźmiesz te wszystkie elementy pod uwagę, możesz podjąć świadomą decyzję odnośnie zakupu danego mieszkania.
7. NIESPRAWDZENIE ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ, WARUNKÓW UDZIELENIA KREDYTU i SYTUACJI RYNKOWEJ PRZED ZADATKOWANIEM MIESZKANIA
"Podpisałem umowę przedwstępną na zakup mieszkania, a potem okazało się, że bank nie dał mi kredytu... a wydawało mi się, że tyle zarabiam... Mój zadatek przepadnie!"

Niestety jest to problem wielu inwestorów, którzy przeliczyli się ze swoją zdolnością kredytową. Byli przekonani, że zarobki pozwolą im na uzyskanie kredytu, ale ilość już posiadanych kredytów, lub prowadzenie własnej działalności gospodarczej lub spółki sprawiło, że nie byli już wiarygodnym kredytobiorcą dla banku. Jeśli dojdzie do takiej sytuacji, stawka jest wysoka, bo istnieje ryzyko utraty zadatku, który czasami może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Aby nie popełnić tego błędu zawsze warto mieć w zanadrzu alternatywne finansowanie Twojej inwestycji. Świetnym przykładem takiego zabezpieczenia może być flipowanie przez Spółkę Inwestycyjną Piotra Hryniewicza w ramach projekt Ekspert Rynku Lokalnego (ERL). Gdy już zostaniesz ERL-em, flipujesz dokładnie tak samo, jakbyś robił to własnymi środkami, lub posiłkował się kredytem hipotecznym, ale za to otrzymujesz rozległe wsparcie remontowe, prawne i związane z analizą sytuacji. Dodatkowa Twoja zdolność kredytowa nie ma tutaj znaczenia i jest wykorzystywana, a na każdy dobry deal zawsze znajdą się pieniądze - masz więc gwarancję finansowania. a jeśli w przyszłości będziesz chciał rozpocząć większe projekty, jak rewitalizacje całych kamienic lub projekty deweloperskie - tutaj również będziesz mógł pozyskać wsparcie merytoryczne i finansowanie!
Jeremiasz Gorzędowski 23/07/2020